20220316-国盛证券-房地产开发_国务院金融委会议点评_春天脚步渐进_关注后续落地政策_2页_434kb

房地产开发政策分析总结

核心内容

国务院金融稳定发展委员会于3月16日召开专题会议，强调要落实党中央决策部署，切实振作一季度经济，货币政策需主动应对，确保新增贷款适度增长。同时，会议指出需及时研究并提出防范化解房地产企业风险的应对方案，推动行业向新发展模式转型。

银保监会随后传达会议精神，鼓励金融机构稳妥有序开展并购贷款，重点支持优质房企兼并收购困难房企的优质项目，以促进房地产业的良性循环和健康发展。

主要观点

• 政策方向：房地产政策将继续放松并加大力度，以稳定经济和保障地方财政收入。
• 政策依据：宏观经济增长目标5.5%需要房地产行业的支撑；房地产税收和土地出让金占全国财政收入的36%；地产产业链下滑可能引发失业人口增加。
• 政策着力点：当前行业问题的核心在于需求侧（销售）和企业资金侧（融资性现金流），因此政策可能优先从货币端和地方政策入手。
• 货币端放松：新增贷款保持适度增长，开发贷和按揭贷款有望释放，甚至房贷也可能适度增长。
• 地方政策调整：郑州等城市已重提限购限贷放松及货币化安置政策，可能成为地方政策放松的先例。
• 新发展模式：重点可能落在保障性租赁住房和REITs政策，以实现租售并举，稳定行业结构。
• 并购贷款作用：并购贷款有助于项目转化，但受限于企业需提供40%左右的自由资金以及困难房企是否愿意折价出售，其作用有限。

关键信息

政策预期

• 货币端：新增贷款适度增长，开发贷和按揭贷款有望释放。
• 地方端：限购限贷政策可能逐步放松，货币化安置成为政策工具之一。
• 信贷政策：新市民可能享受特殊信贷政策，进一步打开限购限贷空间。

新发展模式

• 保障性租赁住房：重点解决新市民、青年人等群体的住房困难问题。
• REITs政策：2021年已开启公募REITs试点，未来可能继续推进。

投资建议

• 评级：维持地产开发板块“增持”评级。
• 主线逻辑：政策宽松、行业基本面筑底、国央企及优质民企恢复拿地，三层次共振向上。
• 推荐标的：
  • A股：保利发展、滨江集团、招商蛇口、金地集团、万科A、华发股份、金科股份、新城控股
  • H股：中国海外发展、绿城中国、华润置地、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团、中国海外宏洋
  • 物管：碧桂园服务、华润万象生活、绿城服务、保利物业、永升生活服务、金科服务、招商积余

风险提示

• 政策执行力度不足：政策出台速度和执行力度可能不及预期。
• 基本面持续下行：地产行业基本面若继续恶化，可能引发连锁反应。
• 疫情反复影响：疫情反复可能对房地产销售和投资产生超预期影响。

作者信息

• 分析师：金晶（执业证书编号：S0680522030001）
• 研究助理：肖畅（S0680121050002）、肖依依（S0680121070010）

相关研究

1. 《房地产开发：2022W10：32城新房成交同比下降49%，2月居民中长期贷款净减少》（2022-03-13）
2. 《房地产开发：〈地产大变局〉系列一：地产何以至此？对地方财政及城投影响几何？》（2022-03-07）
3. 《房地产开发：2022W9：郑州限购限贷政策放松，两会重提保障住房需求》（2022-03-06）

免责声明

本报告由国盛证券有限责任公司发布，仅限于客户使用。公司不对因使用本报告内容而产生的任何损失负责。报告内容基于公开资料，不构成投资建议，投资者需自行判断。