20160710-东吴证券-房地产行业周报_本周销售回落_各地区政策分化明显_25页_2mb

本周房地产市场总结

核心内容

本周房地产市场整体呈现成交回落、价格微涨、库存去化周期上升的态势。万科A复牌后连续下跌，拖累房地产板块整体表现，成为跌幅最大的个股。同时，申万有色金属板块领涨，涨幅达8.21%。各区域政策分化明显，部分城市推出去库存和限贷政策，对市场影响各异。整体来看，房地产行业大周期未见顶，但小周期受政策和市场因素影响，出现分化。

主要观点

• 股市行情：房地产板块整体下跌1.37%，跌幅居所有板块之首。万科A本周下跌23.25%，是板块内跌幅最大的个股。而上海临港涨幅最大，达19.78%。
• 行业动态：
  • 厦门：推出限贷政策，提高首付比例至60%，并停止向第三次申请公积金贷款的职工家庭发放公积金贷款。
  • 浙江：全面取消购房落户条件限制，推动房地产去库存。
  • 青岛：允许房地产用地有条件分割，房企可调整商住比例。
  • 社科院建议：在一线城市开征房产税，以促进房地产市场平稳发展。
  • 北京：释放156万亩耕地，以优化建设用地结构和布局。
• 行业数据：
  • 成交面积：全国整体成交面积724.6万m²，环比下降32%，同比增长11%。
  • 成交均价：全国整体均价为16237元/m²，环比上升0.3%，同比上升7.6%。
  • 库存去化：全国整体库存面积为12482万m²，环比下降0.5%，但去化周期暴增至42周。一线城市去化周期为37周，二三线城市分别为31周和100周。
  • 二手房市场：全国整体二手房成交面积为203万m²，环比下降13%，同比下降4%。一线城市二手房市场活跃度较高，但本周成交量环比下降21%，同比下降37%。

关键信息

一手房市场

• 成交情况：全国整体成交面积724.6万m²，环比下降32%，同比增长11%。
• 一线城市：成交量大幅回调，北京、上海、广州、深圳分别环比下降47%、38%、47%、17%，但整体同比略涨2%。
• 二线城市：成交量整体下降33%，但部分城市如南京、天津、武汉等同比涨幅较大。
• 三线城市：成交量环比下降24%，但同比上升45%，部分城市如襄阳、温州等表现较好。

二手房市场

• 成交情况：全国整体成交面积203万m²，环比下降13%，同比下降4%。
• 一线城市：二手房市场活跃度较高，但本周成交量环比下降21%，同比下降37%。
• 二线城市：成交量占一手房市场的59%，本周同比上升11%。
• 三线城市：成交量占一手房市场的43%，本周环比下降4%，但同比上升29%。

政策影响

• 政策分化：不同地区采取不同政策，如浙江、青岛推动去库存，厦门实施限贷政策。
• 库存管理：一线城市库存维持在3000万m²左右，去化周期反弹至37周；二三线城市库存持续下降，去化周期分别为31周和100周。

市场情绪

• 中原经理人指数：深圳指数回升至69.6，为4月份以来最高点；广州指数高位震荡，本周为66.9，环比下降3.8%。
• 价格波动：一线城市房价震荡上升，深圳本周均价68514元/m²，创历史新高。二线城市价格平稳，三线城市价格保持区间震荡。

投资建议

• 关注企业：北京城建、华夏幸福、泰禾集团、招商蛇口、浦东金桥等企业表现值得关注。
• 风险提示：国家政策收紧和宏观经济持续下行可能对房地产行业造成压力。

重点城市表现

• 一线城市：北京、广州成交量大幅回落，深圳均价创历史新高，上海成交量略有下降。
• 二线城市：南京、天津、武汉成交量显著高于去年，但本周均出现下降。
• 三线城市：襄阳成交量略有上升，其他城市如赣州、温州成交量继续回落。

总结

本周房地产市场整体呈现成交回落、价格微涨、库存去化周期上升的态势，行业分化加剧。政策对市场影响明显，不同城市采取不同措施以应对市场变化。投资建议关注项目及土地储备质量较高的企业，同时警惕政策收紧和宏观经济下行带来的风险。