20140604-安信证券-房地产_本轮地产反弹接近尾声_19页_1mb

房地产行业2014年6月4日分析总结

核心内容概览

• 行业表现：2014年5月，46个城市商品住宅周成交面积环比上升9.5%，同比上升2.2%。其中，一线、二线、三线城市成交面积均环比回升，但同比仍呈现下降趋势。
• 行业趋势：前5月46个城市成交面积累计同比下降16.4%，一线城市降幅最大，为32.9%。行业政策保持稳定，未出现明显刺激或打压措施。
• 流动性：央行本周净投放200亿资金，货币市场利率维持低位。
• 投资建议：维持地产行业“同步大市-A”评级，认为本轮地产股反弹接近尾声，推荐万科A、保利地产、华夏幸福等龙头企业。

主要观点

1. 地产反弹接近尾声：

   • 申万地产指数涨幅3.48%，万科A涨幅16.8%，保利地产涨幅8.99%，华夏幸福涨幅7.22%。
   • 住建部调研结果表明政策面保持稳定，不会出现大的变化。
   • 银监会强调严控房地产贷款风险，房贷宽松可能性较低。
   • 万科B转H事项将逐步结束，港股估值难以达到中海外水平。

2. 市场数据表现：

   • 一线城市周成交面积同比大幅下降，北京需去化14个月。
   • 二线城市周成交面积同比小幅上升，但整体仍呈下降趋势。
   • 三线城市周成交面积同比略有上升，但去化周期持续增加。

3. 房地产信托动态：

   • 房地产信托发行规模有所下降，但利率仍维持在低位。
   • 2014年1至5月房地产信托发行规模同比增长11.9%，但增速较前4月明显放缓。

关键信息

行业数据

• 周成交面积：

  • 46个城市周成交面积492.4万平方米，环比上升9.5%，同比上升2.2%。
  • 一线城市周成交面积67.2万平方米，同比/环比变动-12.6% / +14.3%。
  • 二线城市周成交面积309.6万平方米，同比/环比变动+6.9% / +7.5%。
  • 三线城市周成交面积115.6万平方米，同比/环比变动+0.5% / +12.6%。

• 全年累计成交面积：

  • 前5月累计同比下降16.4%，一线城市降幅最大，为32.9%。

• 库存情况：

  • 26个主要城市一手房可售套数159.0万套，同比/环比变动+25.5% / +1.5%。
  • 去化周期为16.2个月，较去年同期增加5.1个月。
  • 北京需去化14.3个月，一线城市平均去化周期为10.3个月，二线城市为16.7个月，三线城市为20.9个月。

上市公司动态

• 项目拓展：

  • 华夏幸福与北京房山区政府、保定市政府签订合作协议，拓展产业新城项目。
  • 万科A、保利地产、华夏幸福等公司获得市场关注，其中万科A、保利地产和华夏幸福表现较好。

• 融资动态：

  • 华夏幸福、荣盛发展、中南建设等公司进行融资及担保操作。
  • 正和股份、阳光城、苏宁环球等公司调整非公开发行股票计划或申请并购贷款。

• 其他公告：

  • 万科A、万科B启动B转H流程，B股将停牌。
  • 多家公司进行股权质押、解除质押及人事调整。

估值与盈利预测

• 估值：

  • 万科A市盈率4.9倍，市净率3.8倍。
  • 保利地产市盈率2.7倍，市净率2.3倍。
  • 华夏幸福市盈率8.7倍，市净率6.5倍。

• 盈利预测：

  • 华夏幸福预计2014至2016年每股收益分别为3.08、4.14、7.75元。
  • 2014年目标价37.2元，相当于2014年12倍PE。

风险提示

• 房贷大幅收紧
• 房地产企业再融资受阻
• 经济增速下滑超预期

总结

综上所述，2014年5月房地产市场出现小幅回暖，但整体仍处于调整期。政策面稳定，房地产贷款风险受到严格控制，地产股反弹接近尾声。一线城市成交面积同比大幅下降，库存压力较大；二线城市成交面积小幅上升，但库存周期仍在增加；三线城市成交面积略有上升，但去化周期持续拉长。行业估值有所下降，但部分龙头公司仍具备投资价值。建议关注政策变化和企业融资动态，谨慎投资。