地产杂谈系列之八：人口流入叠加财富累积，大城市群发展可期_13页_1mb

地产杂谈系列之八总结

核心内容

本报告分析了中国房地产市场在人口流动和居民财富积累背景下的发展趋势，指出传统城市能级划分已无法准确反映区域发展潜力，而应更多关注人口流入和购买力这两个核心因素。报告认为，未来人口将持续向长三角、珠三角、京津冀、成渝等大城市群集聚，这些区域的房地产市场将更具潜力和韧性。

主要观点

• 楼市分化显著：疫情后全国楼市复苏，但区域间及城市内部分化明显，东部优于中西部，部分三四线城市表现优于部分一二线城市。
• 人口持续流入大城市群：东部地区，尤其是长三角、珠三角等城市群，人口显著流入。从2010-2020年数据看，东部人口占比上升，而中西部及东北人口占比下降。
• “藏富于民”现象普遍：大城市群经济发展质量高，居民人均产值高，富裕家庭和高净值家庭数量占比达六成，部分三四线城市居民财富不逊于一二线城市。
• 投资建议：看好长三角、珠三角等大城市群的楼市发展前景，建议关注积极布局长三角及珠三角等城市群、善于挖掘城市发展潜力的优质龙头房企。

关键信息

一、楼市表现分化

• 全国复苏：2020年全国商品房销售面积和销售额同比分别增长2.6%和8.7%；2021年1-5月分别增长36.3%和52.4%。
• 区域分化：东部地区表现优于中西部及东北，2021年1-5月东部增长43%，而东北仅增长22%。
• 城市内部分化：部分三四线城市表现优于部分一二线城市，如泰州、芜湖等三四线城市库存去化周期短于大连、沈阳等一二线城市。

二、人口持续向大城市群集聚

• 全国人口增长放缓：2020年全国人口增长5.38%，年均增长0.53%。
• 城市群人口占比上升：珠三角、长三角人口占比分别上升1.11%和0.51%，京津冀略有下降，成渝略有上升。
• 核心城市与三四线城市人口流入差异：深圳、广州、成都等核心城市人口流入显著，部分长三角、珠三角三四线城市如佛山、东莞、嘉兴等亦有较大人口增长。

三、大城市群经济发展与财富积累

• 人均GDP高：2020年，长三角、珠三角、京津冀三大城市群的省市人均GDP位居全国前列。
• 富裕家庭与高净值家庭占比高：三大城市群的富裕家庭和高净值家庭数量占全国六成，部分三四线城市如佛山、东莞、绍兴等富裕家庭数量远超中西部及东北一二线城市。
• 潜在购买力支撑：随着人口流入和经济发展，大城市群的居民购买力有显著提升，对楼市形成有力支撑。

四、投资建议

• 关注优质房企：建议关注积极布局长三角及珠三角等城市群、善于挖掘城市发展潜力的优质房企，如万科A、保利地产、新城控股、金科股份、龙光集团等。
• 中长期看好：结合国际经验与十四五规划，未来人口将向大城市群持续集聚，楼市发展前景可期。

五、风险提示

• 毛利率下行风险：若地价高企而房价上涨放缓，将导致行业毛利率持续下行。
• 房企减值风险：重点城市调控若超预期，可能带来部分高价地减值风险。
• 金融监管风险：若融资政策收紧超预期，将对房企规模发展造成负面影响。

图表目录

• 图表1：全国商品房销售面积、销售额1-5月累计分别同比增36.3%、52.4%
• 图表2：分区域销售面积累计同比情况
• 图表3：分区域销售金额累计同比情况
• 图表4：2020年各城市楼市表现有所分化
• 图表5：40城与非40城历年销售面积同比
• 图表6：分具体区域历年销售面积同比
• 图表7：大连等部分一二线城市商品房库存去化周期远大于泰州等三四线城市
• 图表8：历次人口普查人口总量变化
• 图表9：历次人口普查城镇化率变化
• 图表10：全国人口普查各区域占比及变化
• 图表11：过去十年珠三角、长三角人口占比增加
• 图表12：各省市2010-2020年人口增量情况
• 图表13：深圳、广州等核心城市人口增量排名靠前
• 图表14：20世纪60年代以来美、日、韩人口往大城市群集聚
• 图表15：十四五规划关于城镇化空间格局示意图
• 图表16：2020年各省市GDP与人均GDP情况
• 图表17：600万人民币资产“富裕家庭”所处省市分布
• 图表18：千万人民币资产“高净值家庭”所处省市分布
• 图表19：中国600万人民币资产“富裕家庭”城市分布排名
• 图表20：三大城市群人口流入与居民财富积累较多

证券分析师

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