深度报告-20230228-东吴证券国际经纪-房地产服务行业深度报告_阴霾渐散曙光已现_聚焦内生回归本源_5页_462kb

房地产服务行业深度报告总结

核心内容

本报告分析了2021年至2023年期间中国物业服务行业经历的大幅调整，并探讨了行业未来的发展趋势及投资逻辑。报告指出，行业经历了两阶段的下跌，分别源于政策扰动和系统性风险担忧，但当前市场担忧已开始出现积极变化，行业正逐步回归理性发展状态。

主要观点

• 下跌阶段原因：

  • 第一阶段（2021年7月-10月）：政策扰动（如物业费收取规范）导致市场担忧，引发板块调整。
  • 第二阶段（2021年10月-2022年11月）：地产行业系统性风险引发市场对物业公司的双重担忧（估值与业绩），导致板块跌幅达77%。

• 市场担忧的转变：

  • 行业估值回归合理区间，典型公司业绩增速和毛利率均值回归。
  • 部分优质开发商现金流改善，带动物业公司的关联业务恢复，压制估值的不利因素逐步消除。

• 长期价值判断标准：

  • 必要条件：确认关联方/大股东的安全性，可通过融资恢复和债务偿还情况判断。
  • 核心能力一：市场化外拓能力，以第三方项目占比为主要指标。
  • 核心能力二：第二增长曲线，包括服务业态、服务对象和专项服务的拓宽。

• 投资建议：

  • 短期交易：关注具备“向死而生”预期修复能力的公司，特别是市场对关联方存亡分歧较大的标的。
  • 中长期投资：优先选择具备市场化外拓能力和第二增长曲线的公司，推荐碧桂园服务、华润万象生活、新城悦服务、绿城服务和雅生活服务，建议关注万物云、保利物业。

关键信息

行业估值表

风险提示

1. 大股东/关联方交付项目持续下降，影响基础物业服务收入。
2. 地产销售复苏不及预期，影响非业主增值服务收入。
3. 社会总需求恢复缓慢，影响社区增值服务业务。

投资逻辑与建议

• 短期逻辑：交易“向死而生”的预期修复，关注市场分歧大、估值调整充分的公司。
• 中长期逻辑：重视市场化外拓能力和第二增长曲线，这两项能力将主导未来行业分化。
• 推荐公司：碧桂园服务、华润万象生活、新城悦服务、绿城服务和雅生活服务。
• 建议关注：万物云、保利物业。

结论

物业服务行业在经历长期调整后，正逐步回归理性发展轨道。随着关联方风险缓解和行业自身能力提升，具备市场化外拓能力和第二增长曲线的公司将更具长期投资价值。当前市场估值已部分反映行业调整，未来具备成长性和安全性的公司有望迎来修复机会。