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行业研究总结：物管行业发力掘金存量旧改

核心内容

物管行业正通过老旧小区改造这一重要途径，拓展其市场空间并提升独立发展能力。政府政策支持力度强，老旧小区改造不仅是民生工程，也是城市更新的重要内容。随着“十四五”规划的推进，全国约17万个2000年前建成的老旧小区将逐步完成改造，涉及居民超4200万户。

主要观点

• 老旧小区改造重要性：改造后可改善居民居住环境，提升社区服务质量和生活品质，同时为物管企业带来新的业务增长点。
• 政策支持：中央及地方政府出台多项政策，鼓励引入市场化物业服务，推动老旧小区改造的规范化和可持续发展。
• 物管企业角色：在改造过程中，物管企业不仅是服务提供者，更是改造方案制定、资金投入、后期维护和运营的核心力量。
• 业务机会：旧改催生三大业务板块：基础物业管理服务、空间运营服务、社区增值服务，为物管企业带来多元化收入来源。

关键信息

1. 北京推广“劲松模式”与“首开经验”

• 劲松模式：通过“五方联动”（区级统筹、街乡主导、社区协调、居民议事、企业运作）推进老旧小区改造，采用“先尝后买”策略，让居民在免费服务体验后逐步接受付费理念。
• 首开经验：物业服务前置，结合“硬基建”和“软服务”，持续根据居民需求进行微改造，提升社区整体服务水平。

2. 政策支持

• 国家层面：国务院、住建部、发改委等多部门出台政策，支持老旧小区改造，明确改造目标、流程及资金来源。
• 地方层面：北京、山东、广州、浙江、广东等地出台具体措施，推动老旧小区改造工作，注重社区长效治理和规范化管理。

3. 市场空间

• 市场规模：全国老旧小区约17万个，涉及居民上亿人，建筑面积约40亿平方米。
• 潜在市场：预计改造市场空间可达5万亿元，为物管企业带来大量新增业务机会。

4. 资本市场表现

• 指数下跌：2022年1月至7月，光大地产AH核心物业指数累计下跌34.7%，反映出市场对物管行业的悲观情绪。
• 估值情况：2022年7月，光大AH核心物业指数平均PE估值约为12倍，部分公司如特发服务、华润万象生活等PE估值较高，显示其具备一定估值修复潜力。

投资建议

三条主线

1. 估值修复：关注房地产行业流动性回暖及民营房企信用风险出清带来的风险溢价下降，推荐新城悦服务、世茂服务，建议关注碧桂园服务、金科服务、融创服务、建业新生活。
2. 独立发展：关注第三方在管面积占比超过80%、具备独立经营和扩张能力的民企物管，推荐绿城服务、旭辉永升服务、雅生活服务。
3. 稳健国企：持续看好国企物管公司的稳健发展和低风险带来的估值溢价，建议关注保利物业、中海物业、华润万象生活、招商积余、远洋服务、金茂服务、越秀服务、建发物业。

风险提示

• 人工成本风险：人工成本占比较高，若最低工资上涨过快，将压缩行业毛利润率。
• 第三方外拓竞争风险：第三方项目外拓竞争加剧，存在恶意报价、招投标贪腐等非正常竞争风险。
• 增值服务拓展风险：增值服务盈利水平和竞争格局尚未清晰，存在试错风险。
• 关联方依赖风险：部分物管企业依赖关联方开发商，若其业务受阻，将影响物管企业合约面积增长。
• 外包风险：外包成本逐年上升，若外包质量控制不力，将影响品牌形象和业主满意度。

附录：重点公司估值简表

估值方法的局限性说明

本报告基于多种假设，估值方法及模型存在局限性，不保证所涉及证券能够在该价格交易。

法律声明

本报告由光大证券股份有限公司制作，具有证券投资咨询业务资格。报告内容仅供参考，不构成投资建议，投资者需自行承担风险。