20150729-法国巴黎银行-Rental_growth_still_key_amid_rate_hikes_28页_410kb

详细总结

核心内容

本报告分析了2015年上半年香港九龙中区（Central）甲级写字楼租金增长情况，并评估了其对房地产投资信托（REITs）及主要房地产公司的影响。报告指出，尽管存在美国利率上升带来的资本回报率（cap rate）上涨压力，但中区写字楼租金增长仍具有较强的支撑力，能够抵消部分负面影响。此外，报告还提到了零售市场的表现以及对部分公司的投资建议。

主要观点

• 中区甲级写字楼租金在2015年上半年实现了7%的环比增长，并在全香港市场中表现优于其他子市场。
• 中区写字楼空置率从3.7%骤降至1.7%，预计将继续保持低位，支撑2015-2016年租金年增长率达15%。
• 香港整体写字楼空置率从4.1%降至3.5%，接近过去27年的最低水平，限制了企业向中区以外地区迁移的可能。
• 报告认为，当前房地产投资商采用的资本回报率（3.3%-4.75%）相对合理，且租金增长可抵消部分利率上升对资产价值的影响。
• 尽管奢侈品零售销售有所下降，但主要购物中心的租金仍保持稳健增长，部分公司如Wharf（4 HK）的估值被视作具有吸引力。
• 报告重申对Hongkong Land、Swire Properties和Wharf的“买入”评级，并预测其未来表现。

关键信息

1. 中区写字楼租金增长

• 2015年上半年，中区甲级写字楼租金环比增长7%，远超其他子市场。
• 2015年预计租金年增长率达15%，2016年预期维持这一增长趋势。
• 空置率下降至1.7%，预计将持续低位，有助于租金增长。

2. 香港整体写字楼市场

• 整体写字楼空置率从4.1%降至3.5%，为过去27年最低。
• 企业向中区外分散的可能性较低，因中区租金增长强劲。

3. 资本回报率（Cap Rate）分析

• 中区写字楼当前资本回报率（Cap Rate）为3.1%-3.2%，低于部分房地产投资商的估值所采用的Cap Rate（3.3%-4.75%）。
• 通过敏感性分析，租金增长15%可抵消Cap Rate上升60个基点（bp）对Hongkong Land（HKL SP）资产价值的影响。
• 对于Champion REIT，租金增长15%可抵消Cap Rate上升50个基点的影响。

4. 零售市场表现

• 尽管奢侈品零售销售和高街商铺租金有所下降，但主要购物中心的租金仍保持稳定增长。
• Wharf（4 HK）在2015年预计的NAV为HKD97，当前估值为12.9倍P/E和0.48倍P/BV，较NAV折价49%，被视作低估。

5. 公司估值与投资建议

• 报告对以下公司重申“买入”评级：
  • Hongkong Land
  • Swire Properties
  • Wharf
  • Hysan
  • Champion REIT
  • Hang Lung Properties
• 各公司当前估值与NAV的折扣情况如下：
  • Hongkong Land: 37%折扣
  • Swire Properties: 35%折扣
  • Wharf: 49%折扣
  • Hysan: 52%折扣
  • Champion REIT: 29%折扣
  • Hang Lung Properties: 37%折扣

6. 公司业绩与财务表现

• 各公司2015年上半年的经营表现及增长情况：
  • Hongkong Land: 预计2015年净利润为USD891百万，较2014年下降4.2%。
  • Swire Properties: 预计2015年净利润为HKD6,532百万，较2014年下降34.8%。
  • Wharf: 预计2015年净利润为HKD11,690百万，较2014年增长11.6%。
  • Hysan: 预计2015年净利润为HKD2,305百万，较2014年增长6.6%。
  • Champion REIT: 预计2015年净利润为HKD1,183百万，较2014年下降4.1%。
  • Hang Lung Properties: 预计2015年净利润为HKD6,532百万，较2014年下降34.8%。

7. 未来展望

• 报告指出，中区写字楼租金增长将继续领先于其他非中区市场。
• 零售市场方面，尽管存在挑战，但主要购物中心的租金仍具备增长潜力。
• 美国利率上升可能对投资物业的Cap Rate产生压力，但租金增长可部分抵消该影响。

附录：主要租赁交易

附录：财务指标对比