20160807-兴业证券-房地产行业周报_去泡沫不改银行长期对于按揭偏好_看好地产股行情_20页_917kb

房地产行业周报（2016.7.30—2016.8.5）总结

核心内容概述

本报告分析了2016年第32周（7月30日—8月5日）房地产行业的市场表现、政策动态及重点城市成交数据，指出尽管市场存在短期波动，但房地产行业基本面依然强劲，银行持续配置按揭贷款推动行业向好。

主要观点

• 去泡沫不改按揭偏好：国家提出去泡沫政策，但银行因利率市场化和金融自由化趋势，仍倾向于配置按揭贷款，避免系统性金融风险。
• 按揭贷款占比持续上升：全国按揭贷款占总贷款余额比重从2009年底的9%上升至半年度末的16.3%，趋势不可逆。
• 利率持续下降：7月份全国首套房平均利率为4.44%，创历史新低；二套房平均利率为5.39%，同比降低0.53%。
• 销售数据总体回暖：全国新房成交面积同比持续增长，二手房市场也呈现同比上升趋势，但部分城市出现环比下降。
• 政策支持持续加码：多地出台政策支持房地产市场，如公积金政策放宽、购房补贴、户籍改革等，旨在促进市场稳定和去库存。
• 投资建议积极：维持对地产股的推荐，认为房地产大周期未见顶，小周期内政策宽松将推动基本面持续上行。

关键信息

1. 重点公司推荐

2. 市场数据概览

• 全国新房销售：

  • 套数：60517套
  • 面积：669万平米
  • 累计面积：23949万平米
  • 环比下降：18%
  • 同比增长：17%
  • 累计同比增长：30%
  • 库存去化周期：6.8个月，环比下降0.4个月

• 二手房市场：

  • 套数：23003套
  • 面积：213万平米
  • 累计面积：7517万平米
  • 环比下降：10%
  • 同比增长：11%
  • 累计同比增长：48%

3. 重点城市成交数据

一线城市

• 北京：新房环比-18%，同比-2%；二手房环比-7%，同比+23%
• 上海：新房环比-17%，同比+11%；二手房环比-10%，同比-8%
• 广州：新房环比-13%，同比+42%；二手房环比-25%，同比+3%
• 深圳：新房环比-20%，同比-57%；二手房环比-19%，同比-55%

二线城市

• 天津：新房环比-10%，同比+86%；二手房环比-1%，同比+33%
• 杭州：新房环比-32%，同比+62%；二手房环比-4%，同比+35%
• 南京：新房环比-15%，同比-16%；二手房环比+3%，同比+59%
• 成都：新房环比-16%，同比+5%；二手房环比-15%，同比+26%
• 青岛：新房环比+6%，同比+68%；二手房环比-6%，同比+45%
• 南昌：新房环比-12%，同比+24%；二手房环比-8%，同比+38%
• 苏州：新房环比+112%，同比+29%；二手房环比+28%，同比+3%
• 无锡：新房环比-30%，同比+55%；二手房环比-12%，同比+12%

三线城市

• 扬州：新房环比+8%，同比+3%
• 金华：新房环比-100%，同比+71%
• 东莞：新房环比-24%，同比-12%
• 惠州：新房环比+8%，同比+31%
• 韶关：新房环比-65%，同比+61%
• 中山：新房环比-100%，同比-100%

4. 土地市场数据

• 全国：
  • 推出土地宗数：35宗
  • 成交土地宗数：17宗
  • 土地成交楼面均价：7243元/平米
  • 平均溢价率：75%
• 重点城市：
  • 北京：无土地成交
  • 天津：新房成交面积384,739万平米，同比+86%
  • 上海：新房成交面积199,057万平米，同比+30%
  • 苏州：新房成交面积103,281万平米，同比+29%
  • 南京：新房成交面积0万平米，同比-16%
  • 武汉：新房成交面积0万平米，同比+37%
  • 合肥：新房成交面积0万平米，同比+4%
  • 成都：新房成交面积0万平米，同比+5%

5. 政策动态

• 中央政策：发改委发布《更好发挥投资对经济增长的关键作用》，强调促进居民购房和鼓励房企收购项目。
• 地方政策：
  • 沈阳市：推出房地产市场健康发展实施意见，包括提高装配式建筑比例、支持公积金贷款等。
  • 长沙市：明确公积金二套房贷款政策，第三套房也可适用。
  • 福建省：计划到2018年减少商品房库存20%，推动户籍改革。
  • 重庆市：改进公积金个贷管理方式，提高贷款供应。

投资建议

• 推荐核心城市地产股：如光明地产、阳光股份、绵石投资、世联行、嘉宝集团、华联控股、保利地产、招商蛇口、海南高速、新城控股、华夏幸福、华发股份、香江控股。
• 维持“推荐”评级：认为房地产行业基本面未见顶，货币政策宽松阶段将继续推动市场向好。
• 风险提示：销售回升幅度不及预期。

板块表现

• 地产板块涨幅第一：本周涨幅显著，多只个股表现突出。
• 涨幅前十：嘉凯城（+29.7%）、万科A（+22.2%）、浙江东日（+21.4%）等。
• 跌幅前十：宜华健康（-6.1%）、运盛医疗（-6.0%）、金圆股份（-4.7%）等。

结论

尽管部分城市新房销售出现环比下降，但全国整体成交面积持续复苏，银行按揭贷款配置持续增加，房地产行业基本面依然强劲。政策层面的支持措施表明政府对房地产市场的重视，且去泡沫不会牺牲银行资产安全性。因此，维持对地产股的推荐，并建议重点关注核心城市及政策支持力度大的区域。