中国香港地产系列研究之四_香港商业地产逐步触底_标杆商业开发运营商梳理_36页_1mb

中国香港商业地产触底分析及投资建议

核心内容概述

中国香港商业地产自2018-19年以来经历深度调整，当前已出现触底信号。核心区域写字楼租金和空置率边际改善，零售物业租金降幅收窄，整体市场呈现修复迹象。随着宏观经济及楼市改善，中国香港商业地产有望逐步走出低谷，对持有物业的租金收益及价值重估产生积极影响。建议关注物业租赁收入占比较高的开发商，如太古地产、恒隆地产等。

主要观点

• 商业地产触底迹象明显：写字楼租金指数及零售物业租金指数均出现回升或降幅收窄趋势，市场逐步恢复。
• 金融活跃带动需求释放：IPO活动增加及股市上涨刺激金融服务业对核心地段办公空间的需求。
• 大宗交易回暖：2025年中国香港大宗交易总额突破490亿港元，显示市场信心增强。
• 零售业复苏：访港旅客人数回升，零售销售持续改善，带动零售物业租金触底。
• 投资性物业为主：太古地产和恒隆地产均以物业租赁为主导收入来源，物业投资占比高，为公司盈利提供稳定支撑。
• 未来项目计划：两家公司均有大量新项目计划于2026-2027年完工，有望进一步扩大可租面积。
• 租户结构优化：租户以银行金融、贸易及高端品牌为主，租约到期比例较低，有助于维持出租率。
• 财务结构稳健：两家公司净负债率较低，融资成本可控，具备良好的财务韧性。
• 股息策略稳健：公司保持股息稳步增长，2024年股息率接近5%，具备吸引力。

关键信息

太古地产

• 公司背景：成立于1972年，业务覆盖中国香港、中国内地、新加坡及美国，2012年上市，大股东为太古股份。
• 收入结构：2024年收入144亿港元，物业投资收入占比70%以上，2025H1物业投资收入占比75%。
• 租赁收入：2024年物业投资收入中，办公楼及零售分别占比40.8%和54.9%。
• 区域分布：2024年中国香港、大陆及其他区域收入占比分别为60%、37%和4%。
• 投资计划：未来十年计划投资1000亿港元，截至2025.8.1已承诺670亿港元，用于扩大优质物业规模。
• 财务指标：2025H1净负债率15.7%，加权融资成本3.6%，股息率近5%。
• 出租率表现：2025H1中国香港写字楼出租率88%，零售物业出租率100%。

恒隆地产

• 公司背景：恒隆集团创立于1960年，陈启宗于1991年接任董事长，2024年4月陈文博接任。公司拥有多个物业组合。
• 收入结构：2024年收入112.4亿港元，物业租赁收入占比57.5%（内地）及27.1%（香港），物业销售收入占比13.2%。
• 内地物业：覆盖9个城市，以恒隆广场“66”品牌命名，定位高端。2024年内地商场租金收入占比81.4%。
• 财务指标：2025H1净负债率33.5%，平均借贷利率3.9%，利息保障倍数3.1倍。
• 出租率表现：2025H1中国香港写字楼出租率87%，零售出租率94%，住宅出租率82%。
• 未来项目：2025H1-2029年及以后将有多个项目落成，预计新增面积73.7万平米。

投资建议

• 关注太古地产及恒隆地产：两家公司物业租赁收入占比较高，受益于商业地产修复及价值重估。
• 投资逻辑：随着访港旅客回升、零售销售改善及金融活跃，中国香港商业地产有望逐步走出低谷，提升租金收益及物业价值。
• 未来增长点：新项目完工及现有物业优化，将带来可租面积增长及收入提升。

风险提示

• 宏观环境修复不及预期：若港人北上消费持续，或美联储降息节奏不及预期，可能影响商业地产修复进程。
• 商业地产修复不及预期：若市场复苏速度慢于预期，可能对开发商业务产生负面影响。
• 企业经营及业绩改善不及预期：若行业整体表现不佳，可能影响公司盈利能力。

附录

• 图表说明：文档包含多张图表，展示中国香港商业地产租金、住宅售价、GDP走势及公司业务表现。
• 数据来源：公司公告、中期业绩演示材料及平安证券研究所。

总结

中国香港商业地产自2018-19年以来经历深度调整，但当前已出现触底信号，核心区域写字楼租金、空置率边际改善，零售物业租金降幅收窄，整体市场呈现复苏迹象。太古地产及恒隆地产作为优质商业地产商，受益于商业地产修复及租赁收入占比高，未来项目计划及现有物业优化将带来增长机会。建议投资者关注这两家公司在宏观及楼市改善下的表现，同时需关注可能的市场风险。