3季度政策放松后上海楼市特征及趋势判断-同策研究院-2023.10-24页_1mb

上海楼市2023年第三季度分析报告

一、宏观经济及房地产行业形势

• 居民就业与收入预期偏低：失业率上升及收入增长放缓抑制了购房意愿，消费者预期指数持续走低（2016年12月至2023年9月），反映对未来收入的不乐观态度。

• 居民存款积压，消费意愿减弱：住户活期存款同比增速维持高位并领先于住宅成交，预示购房资金链紧张，需求释放不畅。

• 中央政策调整方向：7月中共中央政治局会议明确房地产市场进入供求关系变化新阶段，提出优化调控政策，包括“认房不认贷”、下调首付比例等，暂缓房地产税立法以稳定市场预期。

二、2023年第三季度上海楼市特征总结

政策调整概况

• 上海于9月1日起实施“认房不认贷”，10月17日公积金领域落实，10月下旬在临港、金山等地局部放松限购，加速市场调控松绑进程。
• 全国范围内，8月以来200多个城市跟进楼市新政，多为认贷标准调整、限购区域放宽及取消限购，以刺激改善性需求与投资。

土地市场趋势

• 土拍规则优化：三批次土拍引入高品质建设要求与装修最低标准，提升地块吸引力。
• 房地联动价上涨：多区域地块房地联动价较2022年提升，刺激开发积极性，但三批次土拍热度明显降温，民企参与度大幅下降，央企垄断市场。

商品住宅市场表现

• 来访量短期脉冲式增长：新政后来访热度回升，但9月下旬热度回落，显示需求释放不持久，尤其是改善型需求受政策利好预期提振，但效果有限。

• 成交不及预期：新政后7、8批次推盘虽升级改善户型，但认购与去化未显著提升，新房成交规模仍低于年度高位，市场观望情绪弥漫。同时，一二手市场形成通道阻滞：二手房挂牌量激增而成交疲软，购房者因库存增加担忧市场下行，潜在置换动力下降。

• 价格与区域分化显著：

  • 中央环线核心区域需求释放旺盛，外围新城与郊区库存积压，如临港去化周期延长，金山区竞争加剧。
  • 价格段内600-1500万总价段认筹热度趋缓，市场挑选行为谨慎，项目去化能力分化严重。

• 高库存与去化压力并存：上海商品住宅总库存维持87个月去化周期，郊区项目去化周期更长，急需政策调整结构化解供过于求的瓶颈。

三、市场趋势预判及建议

1. 短期政策依赖风险：上海楼市将产生对政策的依赖，一旦政策预期落空，市场信心将受打击，恐陷入“政策推动-下行-悲观预期自我强化”的恶性循环。

2. 2023年成交规模预计：上海商品住宅全年成交量将在940-990万平米区间内波动，成交走势受政策频次与力度影响波动较大。

3. 2024年一季度下行风险提升：近年土地供应量回落，而新房持续高频推盘，若市场未有效企稳，叠加经济大环境与前期积蓄需求释放完毕，未来市场销售动能将明显减弱。

4. 旧改释放长期购房需求：上海十四五期间推动旧城改造与城中村改造项目，预计至2025年将释放约12万户家庭的购房需求，为市场带来渐进式增量机会，且多数今年完成改造项目将影响后续需求释放节奏。

投资建议

• 强化客户研究与产品定位：

  • 进行客户来源分析，明确购房人群区域、动机及支付意愿，合理配置产品供给结构。
  • 调研决策敏感点，如户型设计、装修标准、价格区间，以提升产品竞争力和销售转化率。
  • 调整产品策略，根据市场需求制定灵活的价格与户型方案，以满足不同类型客户的差异化需求，尤其是在区域市场偏好存在明显差异的前提下。

• 注重平衡市场供需：

  • 深度参与政府旧改与供应节奏协调，提前识别潜在需求释放窗口，把握城市更新带来的结构性机会。
  • 加强库存去化能力，减少低效供给，提升资源利用效率，缓解市场结构性矛盾。尤其是临港、金山等区域需持续优化营销策略，长期引导客户入市信心。