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华泰 | 房地产：哪些城市有望受益新兴产业造富浪潮？总结

核心内容

我国房地产市场正从“信用驱动”向“产业驱动”转变，新兴产业的发展成为推动城市房地产复苏的关键因素。新兴产业通过财富效应、人口流入以及房地产库存改善，为房地产市场带来结构性修复机会。核心城市和部分具备较强新兴产业基础的二线城市有望率先受益。

主要观点

1. 房地产行业模式转型
   房地产对经济的作用从“旧周期”的引擎转变为“新周期”经济发展的结果，行业正逐步由信用驱动转向产业驱动。

2. 新兴产业作为新引擎
   新兴产业正成为我国经济发展的新引擎，尤其在“十五五”规划下，战略性新兴产业和未来产业成为重点发展对象，其中高技术制造业表现尤为突出。

3. 城市房地产复苏的三大维度

   • 财富效应：战略性新兴产业上市公司数量、市值占比和市值增量越大的城市，越有望受益于科技牛市带来的财富效应。
   • 人口流入：新兴产业创造高薪岗位，吸引人口流入，特别是二线城市在政策和产业吸引力方面表现突出。
   • 房地产基本面：库存去化周期短、房价表现较好的城市，具备更强的房地产复苏潜力。

关键信息

1. 新兴产业数据概览

• 高技术制造业表现强劲：

  • 2025年高技术制造业增加值同比增长9.4%，高于规模以上工业3.5个百分点。
  • 2026年Q1高技术制造业增加值同比增长12.5%，高于规模以上工业6.4个百分点。
  • 利润总额累计同比达47.4%，其中电子信息制造业增速高达125.0%。

• 重点城市新兴产业占比：

  • 一线城市：北上广深战略性新兴产业增加值占GDP比重分别为25.6%、25.3%、32.5%、43.0%。
  • 二线城市：合肥、苏州、杭州、武汉、成都、西安等城市战略性新兴产业增长迅速。
  • 三线城市：宁德、常州、无锡等城市在高技术制造业方面表现突出。

2. 房地产复苏潜力城市

综合市值增量、常住人口增量和房地产基本面（库存周期和房价）三个维度，10个最受益于新兴产业的城市为：

3. 房企受益分析

• 一线城市的房企（如京沪深）因具备较强的产业布局和“好房子”品质，将优先受益于新兴产业带来的需求红利。
• 二线城市的房企（如杭州、合肥、成都、西安、苏州、武汉）在新兴产业集聚区域布局较多，也将受益于结构性复苏。

风险提示

• 政策波动风险：房地产相关政策（如货币、财政、调控）存在不确定性，可能影响行业发展。
• 基本面复苏不及预期：若经济复苏、居民预期修复及政策效果不及预期，房地产市场复苏可能受阻。
• 房企经营风险：部分房企可能因市场复苏不及预期而面临资金链压力，进而影响经营。

总结

新兴产业正成为推动城市房地产市场复苏的重要力量。深圳、上海、北京、广州作为一线城市，以及杭州、合肥、成都、西安、苏州、武汉等二线城市，具备较强的产业基础、人口吸引力和相对健康的房地产基本面，有望在“新兴产业”驱动下优先复苏。具备“好房子”品质且在这些城市有较多布局的房企，将有望受益于这一趋势。