> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 华泰 | 房地产：哪些城市有望受益新兴产业造富浪潮？总结 ## 核心内容 我国房地产市场正从“信用驱动”向“产业驱动”转变，新兴产业的发展成为推动城市房地产复苏的关键因素。新兴产业通过财富效应、人口流入以及房地产库存改善，为房地产市场带来结构性修复机会。核心城市和部分具备较强新兴产业基础的二线城市有望率先受益。 ## 主要观点 1. **房地产行业模式转型** 房地产对经济的作用从“旧周期”的引擎转变为“新周期”经济发展的结果，行业正逐步由信用驱动转向产业驱动。 2. **新兴产业作为新引擎** 新兴产业正成为我国经济发展的新引擎，尤其在“十五五”规划下，战略性新兴产业和未来产业成为重点发展对象，其中高技术制造业表现尤为突出。 3. **城市房地产复苏的三大维度** - **财富效应**：战略性新兴产业上市公司数量、市值占比和市值增量越大的城市，越有望受益于科技牛市带来的财富效应。 - **人口流入**：新兴产业创造高薪岗位，吸引人口流入，特别是二线城市在政策和产业吸引力方面表现突出。 - **房地产基本面**：库存去化周期短、房价表现较好的城市，具备更强的房地产复苏潜力。 ## 关键信息 ### 1. 新兴产业数据概览 - **高技术制造业表现强劲**： - 2025年高技术制造业增加值同比增长9.4%，高于规模以上工业3.5个百分点。 - 2026年Q1高技术制造业增加值同比增长12.5%，高于规模以上工业6.4个百分点。 - 利润总额累计同比达47.4%，其中电子信息制造业增速高达125.0%。 - **重点城市新兴产业占比**： - **一线城市**：北上广深战略性新兴产业增加值占GDP比重分别为25.6%、25.3%、32.5%、43.0%。 - **二线城市**：合肥、苏州、杭州、武汉、成都、西安等城市战略性新兴产业增长迅速。 - **三线城市**：宁德、常州、无锡等城市在高技术制造业方面表现突出。 ### 2. 房地产复苏潜力城市 综合市值增量、常住人口增量和房地产基本面（库存周期和房价）三个维度，**10个最受益于新兴产业的城市**为： | 城市 | 战略性新兴产业市值增长规模（亿元） | “十四五”常住人口增量（万人） | 新房取证待售库存去化周期（月） | 1-4月二手房价格指数累计变化（%） | |------|----------------------------|------------------|---------------------|------------------| | 深圳 | 17,221 | 50 | 9 | -0.3 | | 上海 | 20,466 | -5 | 19 | 0.9 | | 北京 | 13,175 | -15 | 33 | 1.1 | | 杭州 | 4,239 | 75 | 10 | -0.7 | | 合肥 | 3,750 | 63.21 | 12 | -0.8 | | 成都 | 6,159 | 59.72 | 28 | -1.0 | | 西安 | 3,337 | 105.30 | 23 | -0.5 | | 苏州 | 10,023 | 30 | 29 | -1.6 | | 武汉 | 2,017 | 141.42 | 27 | -1.9 | | 广州 | 2,920 | 42.44 | 26 | -0.8 | ### 3. 房企受益分析 - **一线城市的房企**（如京沪深）因具备较强的产业布局和“好房子”品质，将优先受益于新兴产业带来的需求红利。 - **二线城市的房企**（如杭州、合肥、成都、西安、苏州、武汉）在新兴产业集聚区域布局较多，也将受益于结构性复苏。 ## 风险提示 - **政策波动风险**：房地产相关政策（如货币、财政、调控）存在不确定性，可能影响行业发展。 - **基本面复苏不及预期**：若经济复苏、居民预期修复及政策效果不及预期，房地产市场复苏可能受阻。 - **房企经营风险**：部分房企可能因市场复苏不及预期而面临资金链压力，进而影响经营。 ## 总结 新兴产业正成为推动城市房地产市场复苏的重要力量。深圳、上海、北京、广州作为一线城市，以及杭州、合肥、成都、西安、苏州、武汉等二线城市，具备较强的产业基础、人口吸引力和相对健康的房地产基本面，有望在“新兴产业”驱动下优先复苏。具备“好房子”品质且在这些城市有较多布局的房企，将有望受益于这一趋势。