20220627-招银国际-China_Property_Sector_Secondary_sales_see_strong_rebound_for_third_consecutive_week_4页_748kb

中国房地产行业总结

核心内容

近期中国房地产市场出现显著反弹，特别是在二手房销售领域。2022年6月20日至26日，八大城市二手房销售面积达到120万平米，连续三周实现同比正增长，增幅为+10%，高于前两周的+1%。这一趋势表明房地产市场正在逐步复苏，尤其是部分城市表现突出，如成都，其二手房销售同比增幅高达+448%（6月）和+561%（6月20-26日）。苏州也实现了首次周度同比正增长，增幅为7%。而杭州和深圳则显示出小幅放缓。

主要观点

• 二手房销售回暖：二手房市场持续回暖，成为房地产行业复苏的积极信号。
• 新房市场受带动：随着二手房价格的回升，新房市场也可能迎来反弹。
• 市场预测：预计6月整体销售表现将优于5月，与领先指标GAIN的预测一致。
• 政策支持：尽管市场仍面临挑战，但政策支持和市场底部的形成有助于未来几个月的改善。
• 风险因素：部分开发商面临较大的债务压力，尤其是6月和7月的债务偿还高峰，可能对市场造成压力。

关键信息

6月二手房销售情况

• 总体销售：八大城市周度二手房销售面积为120万平米，连续三周同比正增长。
• 城市表现：
  • 成都：6月平均周度同比增幅达+448%，6月20-26日为+561%。
  • 苏州：首次出现周度同比正增长，增幅为7%。
  • 杭州、深圳：周度同比降幅略有收紧。
• 趋势预测：6月整体销售可能优于5月，市场底部逐步形成。

债务风险

• 债务偿还高峰：2022年6月和7月是债务偿还高峰期，其中Sunac需偿还10%的境内债券本金，约合4亿人民币。
• 其他开发商：
  • Powerlong需偿还2亿美元（7月25日）。
  • Central China需偿还5亿美元（8月）。
  • Agile需偿还6亿美元（8月）。
  • KWG需偿还9亿美元（9月）。
• 风险影响：债务压力可能影响企业流动性，进而影响市场信心。

房地产公司财务数据概览

公司	最新股价（港元）	市值（亿港元）	交易价格（港元）	2021年P/E	2022年P/E	2022年预期P/E	PB	2021年股息率	2022年预期股息率
万科H	18.14	243,734	33.92	4.6	4.1	3.9	0.7	7%	6%
中国奥园	4.61	106,714	13.36	2.8	2.2	1.9	0.7	12%	9%
碧桂园	2.41	7,672	17.87	1.1	0.9	0.8	0.3	33%	32%
保利	2.43	5,107	16.20	1.0	0.7	0.6	0.3	35%	26%
中国海外发展	1.10	4,644	5.60	1.2	1.1	0.8	0.3	27%	28%
红太阳	2.58	8,447	3.52	5.2	4.1	3.5	0.4	6%	8%

土地获取与销售数据

公司	进入城市数	土地数量	总计GFA（万平米）	总计土地价值（亿元人民币）	土地均价（元/平米）	2022年5月销售额（亿元人民币）	土地销售比
万科	12	13	2,357	23.8	10,086	167.3	14%
保利	11	15	2,467	36.0	14,595	81.3	44%
中国奥园	9	10	1,681	23.6	14,053	96.5	24%
绿城	6	13	1,669	37.0	22,181	58.8	63%
恒基兆业	3	7	1,918	21.2	11,073	34.6	61%
龙湖	6	7	1,447	18.6	12,841	62.1	30%

市场评级与行业展望

• OUTPERFORM：行业预计将在未来12个月内跑赢相关市场基准。
• CMBIGM评级：
  • BUY：预期12个月内回报率超过15%。
  • HOLD：预期12个月内回报率在+15%至-10%之间。
  • SELL：预期12个月内损失超过10%。
  • NOT RATED：未被评级。

风险与免责声明

• 分析师声明：分析师对所覆盖的证券或发行人持有个人观点，并未因该观点而获得报酬。
• 交易限制：分析师及其关联方在报告发布前30天内未交易相关股票，且在发布后3天内也不会交易。
• 利益冲突：CMBIGM及其关联公司可能与报告中提及的公司存在投资银行关系，可能影响报告的客观性。
• 免责声明：CMBIGM提供的信息仅供参考，不构成投资建议，且不承担由此产生的任何责任。

总结

中国房地产市场近期出现积极迹象，特别是二手房销售的持续回暖，显示出市场正在逐步复苏。尽管存在一定的债务压力和政策风险，但整体趋势表明市场底部正在形成，未来几个月有望进一步改善。投资者应关注政策动向及企业财务状况，同时注意潜在的市场波动和风险。