20220510-亿翰智库-房地产行业研究_并购是否会频发_行业是否会出现新的拐点__8页_917kb

房地产行业并购趋势分析总结

核心内容

本文围绕房地产行业并购行为的现状与未来趋势展开分析，重点探讨了当前并购的特征、企业态度及面临的挑战与不确定性。在房地产行业持续面临政策调控与市场下行压力的背景下，企业通过并购行为寻求资源补充、风险控制与战略调整。

主要观点

1. 并购行为仍以“自救”为主，聚集效应不明显

• 并购事件多为散点式发生，集中型并购尚未出现。
• 轻资产并购较为频繁，尤其是物业管理与社区服务领域，但该趋势已接近尾声。
• 合作方之间的并购成为主流，主要是为了规避合作方风险，确保自身项目安全。
• 资本和央国企为主导，在并购中更注重资产质量与风险控制。

2. 并购遵循市场化原则，关键在于资产质量

• 并购并非为了“托底”行业，而是基于企业战略与市场机会。
• 并购与招拍挂等拿地方式无本质区别，取决于资产本身的质量。
• 多家房企明确表示，并购需严格筛选，关注项目盈利性、法律手续及风险控制。
• 并购贷虽有支持，但其使用条件严格，并非所有企业都倾向于采用。

3. 并购集中爆发的时间点尚不确定

• 当前行业面临两大挑战与两大不确定性：
  • 政策走向的不确定性：如并购贷的支持力度、利率及使用范围等，尚不明确。
  • 并购标的质量的不确定性：需精准筛选，避免低质量资产带来的风险。
• 公开土地市场仍具优势：随着政策调整，公开市场拿地利润有所改善，企业更倾向于此方式。
• 市场行情的演变：若销售持续低迷，房企生存压力大，短期内难以形成大规模并购。

关键信息

• 2021年房企并购总额接近400亿元，创历史新高。
• 2022年2季度，多数房企已通过轻资产并购获得资金回流。
• 典型房企态度：
  • 越秀地产：坚持投资标准，不差钱但不乱投。
  • 招商蛇口：并购需更高回报，坚持积极寻找、谨慎决策。
  • 旭辉控股：认真降杠杆，优先选择核心城市优质项目。
  • 龙湖集团：审慎对待并购，优先招拍挂拿地。
  • 美的置业：提升权益比与资金效率，优先收购高能级城市项目。
  • 中国金茂：以投资可行性为基本要求，关注利润导向。
  • 碧桂园：关注尽调与支付方式，优先已合作项目。
  • 华润置地：并购与招拍挂并重，关注税后利润率。
  • 中国海外发展：对非公项目要求更高回报率。
  • 万科A：确保自身安全为第一原则，适度参与并购。

结论

尽管并购在房地产行业频繁出现，但整体仍以小范围、轻资产、合作方之间为主，集中型并购尚未形成。未来并购行为是否会集中爆发，仍取决于政策支持力度、市场环境改善及资产质量筛选能力。项目层面的并购将成为趋势，企业将更加注重资产的盈利性与风险控制，而非单纯追求规模扩张。同时，市场行情的持续低迷仍是并购行为发生的重要制约因素。

资料来源

• 亿翰智库研究报告
• 企业年报及业绩会发言

研究员

• 于小雨（rain_yxy）
  邮箱：yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn

• 王玲（w18705580201）
  邮箱：wangling@ehconsulting.com.cn