2023-04-28-港交所-卓越商企服务_2022年度报告_177页_4mb

卓越商企服務集團有限公司總結

核心內容概覽

卓越商企服務集團有限公司是一家於開曼群島註冊成立的企業，股份代號為6989，其業務範疇涵蓋基礎物業管理服務、增值服務及其他業務。公司致力於成為中國領先的商務不動產服務運營商，提供全生命周期資產維護及全鏈條服務解決方案。

主要觀點

1. 業務戰略：公司持續聚焦「三大建設(組織建設／能力建設／業務建設)，兩個驅動(價值分配／管理文化)」的戰略方向，強化主航道業務及拓展新業務。
2. 核心業務：
   • 基礎物業管理服務：包括商務物業、公共及工業物業、住宅物業，其中商務物業佔比最大。
   • 增值服務：重點發展資產服務、卓品商務服務及建築機電服務，以提高整體利潤。
   • 合資與收購：通過合資與收購拓展新業務，如醫療、教育、政府公建等，提升競爭力。
3. 財務表現：2022年全年收入為人民幣3,527.40百萬元，年增長率為1.7%。毛利率下降3.8個百分點至23.9%，主要受疫情及房地產市場下行影響。
4. 組織與人才：公司重視戰略人才的培養與發展，通過「卓將計劃」及「COE大講壇」等方式強化人才隊伍建設。
5. 數字化轉型：持續探索數字化在業務運營及管理中的應用，如「E+FM智慧雙平台」及「智庫」知識管理平台，提升管理效率與客戶體驗。
6. 公司治理：公司設有審計委員會、薪酬委員會、提名委員會及戰略及ESG委員會，確保公司治理的透明與高效。

關鍵信息

1. 公司治理與管理層

• 執行董事：
  • 李曉平（董事長）
  • 郭莹
• 非執行董事：
  • 王斗
  • 王銀虎
• 獨立非執行董事：
  • 黄明祥
  • 甘志成
  • 劉曉蘭
• 聯席公司秘書：
  • 賈傑（2023年1月6日委任）
  • 張啟昌（2022年6月22日委任）
• 法律顧問：
  • 香港：歐華律師事務所
  • 中國：國浩律師（深圳）事務所、廣東誠公律師事務所
• 合規顧問：德健融資有限公司

2. 財務數據

• 2022年營業收入：人民幣3,527.40百萬元，較2021年增長1.7%。
• 毛利率：23.9%，較2021年下降3.8個百分點。
• 淨利潤：人民幣403.49百萬元，較2021年下降20.9%。
• 在管面積：截至2022年12月31日為約53.8百萬平方米，較2021年增長30.5%。
• 合約面積：約70百萬平方米，較2021年增長23%。
• 資產負債率：28%，較2021年下降4%。

3. 重點業務發展

• 主航道業務：持續深耕商務物業，2022年商務物業收入增長10.5%，第三方市場拓展貢獻增長13.5%。
• 戰略客戶：2022年新增28個戰略客戶，合同額人民幣996.5百萬元，年化合同金額人民幣247.8百萬元。
• 增值服務：2022年收入為人民幣668.71百萬元，佔總收入19.0%，較2021年下降14.3%。
• 業務拓展：在大灣區和長三角地區的業務佔比高達63.2%，並在全國53個城市開展業務。

4. 財務回顧與分析

• 銷售成本：2022年銷售成本為人民幣2,683.05百萬元，較2021年增加7.0%。
• 其他收益：2022年其他收益為人民幣66.74百萬元，較2021年增加46.6%。
• 應收款項與應付款項：2022年應收款項淨額為人民幣1,314.15百萬元，應付款項為人民幣906.51百萬元。
• 財務成本：2022年財務成本為人民幣9.14百萬元，較2021年下降55.9%。
• 合營企業利潤：2022年應佔合營企業利潤為人民幣0.82百萬元，較2021年下降88.4%。

5. 未來展望

• 戰略規劃：繼續堅持「三大建設，兩個驅動」，推動業務穩健增長。
• 業務發展策略：
  • 聚焦增長：通過戰略客戶、合資收購等方式拓展業務。
  • 降本增效：強化數字化變革與組織提效，實現業務管理的優化。
• 上市所得款項用途：總淨額約為3,359.5百萬港元，其中32.3%已動用，2026年12月31日前完成未動用部分的使用。

6. 董事與高管

• 李曉平：擔任董事長，擁有卓越置業集團20年經驗，推動公司戰略發展。
• 郭莹：擔任執行董事，主要負責項目管理及日常運營。
• 黄明祥：獨立非執行董事，擁有豐富的會計與稅務經驗。
• 甘志成：獨立非執行董事，具備管理諮詢及財務專業背景。
• 劉曉蘭：獨立非執行董事，專注於戰略諮詢與投資管理。
• 楊志東：首席運營官，擁有20年世界500強企業的綜合設施管理經驗。
• 貈傑：首席財務官，具備財務管理與投資者關係管理經驗。

7. 重要事項

• 公司秘書變動：吕力辭任，賈傑及張啟昌被委任為聯席公司秘書。
• 股份轉讓協議：卓越物業管理與買方終止股份轉讓協議，退回人民幣305.1百萬元。
• 仲裁事宜：卓越物業管理涉及與項目公司40%股權爭議的仲裁，尚無裁決。

8. 關聯交易與投資

• 重大投資與收購：包括河南黃錦、北京環球及深圳興益的收購，無重大出售。
• 商譽：2022年商譽原值為人民幣253.45百萬元，扣除減值後為人民幣225.29百萬元。
• 投資物業：主要為深圳的兩個長租公寓項目，價值人民幣101.50百萬元。

9. 無形資產

• 無形資產主要由企業併購產生的客戶關係、物業管理合同及軟件組成，2022年無形資產為人民幣367.46百萬元。

10. 雇員與薪酬

• 截至2022年12月31日，公司擁有15,676名中國全職雇員及66名印度全職雇員。
• 薪酬政策包括袍金、薪金、津貼、實物福利、花紅及退休金計劃，並提供社會保險。

11. 風險與管理

• 匯率風險：公司主要業務以人民幣計價，無重大外匯風險。
• 或有負債：涉及與項目公司40%股權的仲裁，尚未有裁決。
• 財務風險：2022年應收款項與合同資產的減值損失為人民幣84.18百萬元。

結語

卓越商企服務在面對2022年多重挑戰的情況下，依然保持業務穩健增長，並持續推動戰略客戶與數字化轉型。公司強調以客戶為中心，通過優化治理結構與提升核心競爭力，來應對不確定的外部環境，實現中長期業務的持續增長。