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品质时代：2018年中国房地产市场展望

核心内容

中国房地产市场正从“数量扩张”向“品质居住”转型，这一转变标志着住房需求从单纯的量变转向质变。随着城市化进程放缓和经济增长减速，房地产市场进入新的发展阶段，即由基本面驱动向品质驱动转变。

主要观点

1. 品质居住的定义：品质居住时代要解决六类人群的住房改善需求，包括中高收入家庭、中等收入家庭、年轻白领、流动人口、单身独居人群和老龄人群。品质居住涵盖品质住房、品质租赁、品质交易和品质服务等四个维度。
2. 市场变化：2017年是房地产超级繁荣周期的顶峰，新房销售再创新高，但增速放缓；二手房市场则呈现全国化扩张趋势，部分城市成交量和成交额大幅增长。
3. 房价分化：房价上涨主要集中在部分城市，尤其是小城市和新兴城市，一线城市与三四线城市之间的差距扩大。
4. 居民杠杆：2017年全国居民杠杆率上升，北京和上海尤为突出，表明购房需求仍强劲，但短期加杠杆空间有限。
5. 调控影响：调控政策使市场表面降温，但并未改变市场供需关系，潜在需求依然存在。
6. 城市聚变与裂变：城市群成为新的城市化载体，城市圈内部联动性增强，同时城市间分化加剧，部分城市因政策和市场因素出现价值重估。

关键信息

市场篇：由超级繁荣走向平稳运行

• 2017年市场表现：

  • 新房销售面积达12.6亿平方米，同比增长5.4%；销售额达9.58万亿元，同比增长9.9%。
  • 二手房销售下降23.8%，成交额下降13.3%，但部分城市如三四线城市成交增速仍较高。
  • 北京、上海等一线城市二手房成交均价涨幅较大，但部分城市如廊坊出现实质性下跌。
  • 全国居民购房交易杠杆率降至31.8%，一线城市杠杆率下降明显。

• 2018年市场展望：

  • 政策环境中性趋紧，调控政策将保持高压态势。
  • 新房投资增速进一步下滑，棚改货币化支撑减弱。
  • 一线城市二手房市场将小幅回暖，但房价总体保持平稳。
  • 二线城市内部分化加剧，部分城市成交量和价格涨幅下降。
  • 三四线城市市场将面临量价回调。

城市篇：聚变和裂变的加速

• 城市聚变：

  • 城市群成为城市化的新载体，环北京、环上海、环深圳城市圈表现突出。
  • 3+6城市群二手房市场GMV占比近70%，其中环上海占比最高。
  • 城市圈内部房价联动性增强，价格传导机制明显，部分周边城市房价涨幅高于中心城市。

• 城市裂变：

  • 一线城市与全国其他城市房价差距扩大，一线城市房价是二线城市的3倍，是三四线城市的5倍。
  • 二线城市内部出现明显分化，强二线城市如成都、杭州表现较好，而天津、南京等强二线城市市场降温。
  • 三四线城市面临人口流出和经济放缓问题，房地产市场支撑力不足。

预期篇：市场预期分化，调控影响或持续到明年上半年

• 市场预期：
  • 购房者和业主市场预期分化，部分城市房价上涨压力减弱。
  • 调控政策对市场预期有明显影响，预计调控影响将持续至2018年上半年。
  • 业主出售房屋主要为换房需求，表明市场仍有改善动力。

房价篇：在上涨中分化

• 全国房价特点：

  • 房价呈偏态分布，主要上涨集中在部分城市。
  • 一线城市房价涨幅较大，但部分城市如北京、上海出现价格回调。
  • 三四线城市房价涨幅收窄，部分城市出现下跌。

• 房价回归价值：

  • 房价回归基本面，增长动力减弱。
  • 优质地段房价仍具支撑力，如北京的中关村、CBD等区域。
  • 房地产政策推动“双轨制”，即商品房与共有产权房并行，以满足不同需求。

结论

2018年，中国房地产市场将进入平稳运行阶段，调控政策将继续保持高压态势，推动市场向品质化、服务化发展。城市间分化加剧，城市群和城市圈将成为市场的重要推动力。未来，房地产市场将更加关注居住品质和市场需求，推动行业向更加健康和可持续的方向发展。