> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 新房产品力持续夯实溢价总结 ## 核心内容 本报告分析了中国房地产市场中新房与二手房的表现差异，并指出新房在使用价值和产品溢价方面仍具优势。报告认为，随着品质居住需求的持续增长，开发企业将更加注重产品力的提升，从而支撑新房价格表现优于二手房。 ## 主要观点 - **新房与二手房表现分化** 2022年以来，新房价格表现优于二手房，尽管新房交易量下降，但价格更为坚挺；而二手房交易量增长，但价格下行更快。 - 2022-2025年，12个样本城市二手房网签量累计增长7.2%，而22个样本城市新房网签量累计下降32.4%。 - 2025年年末，70大中城市新房房价较2021年年末下降11.4%，二手房房价则下降20.4%。 - **产品力是新房溢价的关键** 新房产品力主要体现在位置、规划条件和企业资金投入。在土地供给收缩的背景下，新出让土地的区位和规划条件更优。同时，企业更愿意通过提高建安成本来提升产品品质，而非支付高额渠道佣金。 - **消费者需求未被满足** 中国消费者对优质居住的需求尚未完全满足，住房品质与发达国家仍有差距，且存量房存在漏水、隔音等问题。因此，市场愿意为优质新房支付溢价。 - **未来趋势** 未来新房价格表现预计将持续强于二手房，主要原因包括： - 城市更新持续推进，核心区域仍有建设改造空间。 - 企业将更加聚焦于产品力提升，如全生命周期保修、附加服务和配套设施建设。 - 新房品质提升将使存量房的劣势更加明显，进一步巩固新房的溢价能力。 ## 关键信息 - **区域发展导向**：2025年中央城市工作会议提出城市内涵式发展，强调城市更新与存量盘活。 - **产品创新空间大**：随着企业拿地集中于核心城市，建安成本占比低，产品创新有望层出不穷。 - **投资前景乐观**：尽管市场复苏是结构性的，但新房产品力的持续提升为未来开发投资提供了信心。 - **企业价值评判标准**：产品力是评判开发企业价值的重要维度，擅长打造产品溢价的企业将在新周期更具优势。 ## 风险因素 - **结构性市场复苏**：部分居住品质差的二手房可能持续下跌。 - **企业开发能力差异**：部分开发企业可能因能力不足导致销售不畅。 - **资源投入不匹配**：开发商在提升产品力过程中，可能存在资源投入与消费者需求不匹配的风险。 - **资金压力**：部分房企仍面临资金负担，难以在产品力竞争中全力以赴。 ## 投资策略 - **关注产品力强的企业**：未来新房市场中，具备较强产品力和创新能力的开发企业将更具竞争力。 - **把握城市更新机遇**：核心城市更新和存量盘活将带来新的发展空间，建议关注相关区域的开发机会。 - **重视品质提升趋势**：随着消费者对居住品质要求的提高，品质提升将成为新房市场持续增长的重要驱动力。 ## 报告来源 - **报告名称**：《房地产行业新趋势系列报告之三——产品力持续夯实新房溢价》 - **发布日期**：2026年4月19日 - **报告机构**：中信证券研究部 - **报告作者**：陈聪、张全国、陈兆儒、刘东航 - **报告链接**：[中信证券研究网站](https://research.citics.com) --- **备注**：本资料为节选内容，完整分析请参考报告原文。