20260420-中信证券-地产_产品力持续夯实新房溢价_3页_174kb

报告摘要

本报告分析了中国房地产市场中新房与二手房的表现差异，并指出新房在使用价值和产品溢价方面仍具优势。报告认为，随着品质居住需求的持续增长，开发企业将更加注重产品力的提升，从而支撑新房价格表现优于二手房。

新房与二手房表现分化
2022年以来，新房价格表现优于二手房，尽管新房交易量下降，但价格更为坚挺；而二手房交易量增长，但价格下行更快。
- 2022-2025年，12个样本城市二手房网签量累计增长7.2%，而22个样本城市新房网签量累计下降32.4%。
- 2025年年末，70大中城市新房房价较2021年年末下降11.4%，二手房房价则下降20.4%。
产品力是新房溢价的关键
新房产品力主要体现在位置、规划条件和企业资金投入。在土地供给收缩的背景下，新出让土地的区位和规划条件更优。同时，企业更愿意通过提高建安成本来提升产品品质，而非支付高额渠道佣金。
消费者需求未被满足
中国消费者对优质居住的需求尚未完全满足，住房品质与发达国家仍有差距，且存量房存在漏水、隔音等问题。因此，市场愿意为优质新房支付溢价。
未来趋势
未来新房价格表现预计将持续强于二手房，主要原因包括：
- 城市更新持续推进，核心区域仍有建设改造空间。
- 企业将更加聚焦于产品力提升，如全生命周期保修、附加服务和配套设施建设。
- 新房品质提升将使存量房的劣势更加明显，进一步巩固新房的溢价能力。