2022-08-29-上交所-云南城投置业股份有限公司2022年半年度报告_310页_3mb

云南城投置业股份有限公司2022年半年度报告总结

核心内容概览

云南城投置业股份有限公司（以下简称“公司”）在2022年上半年主要围绕“缩表出清、优化资产结构、增强抗风险能力”展开工作，同时推进战略转型，逐步向“商管+物管”轻资产运营方向发展。公司拥有国家一级房地产开发资质，旗下涵盖“融城”“梦享”“银泰”等多个产品系列，覆盖云南、四川、陕西、浙江、海南等省份，截至2022年6月30日，存续地产项目21个。

主要观点

1. 财务表现

• 营业收入：14.32亿元，同比下降15.51%，主要由于房地产结转面积减少。
• 归属于上市公司股东的净利润：-2.68亿元，为负值，但净资产仍为正值。
• 资产负债率：92.99%，较2021年末下降0.81个百分点。
• 经营活动现金流：49.67亿元，同比下降76.15%，主要由于转让下属公司股权及债权款减少。
• 投资活动现金流：1.56亿元，同比下降94.37%，主要由于收回的股权款减少。
• 筹资活动现金流：-52.4亿元，同比增加78.28%，主要由于归还金融机构及控股股东借款。

2. 战略转型

• 公司持续推进第一批重大资产重组，同步进行资产处置，并启动第二批重大资产重组。
• 完成3家下属全资子公司置出工作，包括龙江公司、龙瑞公司、冕宁康旅。
• 以“商管+物管”资源为基础，推动向轻资产运营转型。

3. 业务分析

• 主营业务收入：12.99亿元，同比下降11.19%。
• 房地产开发收入：5.65亿元，同比下降9.82%，占营业收入的39.48%。
• 商业管理收入：4.81亿元，同比下降2.35%，毛利率70.62%。
• 物业服务收入：1.89亿元，同比增长12.30%，毛利率6.84%。
• 酒店运营收入：0.63亿元，同比下降63.93%，毛利率35.10%。

4. 区域分布

• 房地产开发：主要集中在云南地区，收入占比最大。
• 其他地区：如成都、西安、江浙、海南等，均出现不同程度的收入下降。

关键信息

1. 重大资产出售

• 转让重庆城海实业发展有限公司31.05%股权：公开挂牌，最终成交价7,356.95万元。
• 转让龙江公司、龙瑞公司、冕宁康旅100%股权：通过非公开协议转让，股权交割已完成。
• 转让子公司股权：累计交易金额达16.31亿元。

2. 轻资产运营进展

• 云泰商管：累计在管项目20个，管理面积242万平方米。
• 城投物业：累计管理项目20余个，管理面积559.74万平方米，涵盖住宅、公寓、写字楼、景区、商业、高端别墅等。

3. 环境与社会责任

• 公司及下属公司在项目开发前均取得环评报告，并按照环评批复要求做到环保设施“三同时”。
• 项目完工后及时进行环境验收并移交物业，对已运营项目定期检查和维护，环保设施运行正常。
• 公司积极参与乡村振兴，向普者黑村委会捐赠8万元用于基层党建。

4. 公司治理

• 公司召开多次股东大会，审议相关议案，如融资、担保、借款、关联交易等。
• 实施承诺事项，确保公司与控股股东之间不存在实质性同业竞争，承诺在三年内将符合条件的资产注入上市公司。

5. 风险提示

• 外部风险：房地产行业受疫情和政策影响，市场下行，房企生存压力大。
• 内部风险：公司主营转向轻资产，收入规模下降，需强化内部管理、培育核心竞争力。

财务指标分析

资产负债情况

资产受限情况

公司受限资产账面价值总额为151.47亿元，主要为自有资产用于金融机构借款的抵押、质押及担保。

股东与公司治理

公司无重大股权激励计划或员工持股计划，且无相关进展。公司与控股股东之间无重大人员、资产、业务、财务等方面的交叉，确保公司独立运营。

风险提示

• 外部风险：房地产市场受疫情、政策、需求等因素影响，市场下行。
• 内部风险：公司收入规模下降，需加强内部管理，提升轻资产运营能力。

总结

云南城投置业股份有限公司在2022年上半年面对房地产行业的多重挑战，积极进行缩表出清、资产优化及战略转型，致力于由房地产开发向轻资产运营方向发展。公司通过出售部分子公司股权，降低负债规模，提升资金流动性。同时，公司在商业管理和物业管理方面取得一定进展，为未来城市运营综合服务商的转型奠定基础。公司还注重环境保护与社会责任，积极参与乡村振兴。尽管面临外部环境的不确定性，公司仍通过强化内部管理，努力降低经营风险，提升核心竞争力。