房地产行业保障性住房商业模式研究：代建的模式有哪些？代建能力怎么评估？-20220218-浙商证券-16页_1mb

房地产代建行业模式与能力评估分析总结

核心内容

房地产代建行业经历了从政府代建向商业代建的演变，逐渐形成政府代建与商业代建并行发展的格局。代建行业在政策推动、市场需求及企业战略转型下不断拓展，成为房地产行业的重要组成部分。

主要观点

• 政府代建模式：起源于计划经济体制下的“投、建、管、用”四位一体模式，随着市场化改革逐步演变为政府授权委托、社会化代建和政府直属事业单位代建三种基本形式。政府代建具有非营利性，更注重社会效益与公共住房建设。
• 商业代建模式：自2010年起兴起，主要服务于资金链紧张、缺乏开发经验的中小房企。商业代建模式逐步多样化，包括纯收取服务费、配资、股权式和资本代建等，其中资本代建引入金融机构作为主要资金来源。
• 代建能力评估：代建企业能力可从品牌和标准化、成本管控能力、物业服务能力和资源整合能力四个维度衡量，其中品牌影响力、标准化建设、成本控制及产业链整合能力尤为重要。
• 行业发展趋势：商业代建已成为代建市场主流，预计2025年将占潜在市场68%，新签约面积占比稳定在66%。代建行业整体呈现高质量、多元化发展趋势，未来重点在于产业链的横向与纵向整合。

关键信息

代建模式演变

• 政府代建：起源于1993年厦门的试点，通过招标选择代建单位，负责保障性住房及大型公共服务项目的全过程建设管理。
• 商业代建：2010年起兴起，服务于中小房企，满足其资金与开发经验不足的需求。随着资本介入，商业代建模式逐渐多样化。

代建能力评估维度

1. 品牌和标准化：品牌影响力决定项目获取能力，标准化建设有助于提升项目质量与企业规模。
2. 成本管控能力：成熟的成本管控体系能保障项目进度，降低委托方资金压力。
3. 物业服务能力：随着政策推动，物业服务成为衡量代建能力的重要标准。
4. 资源整合能力：内部资源整合助力规模化发展，产业链整合提升服务能力与竞争力。

行业发展亮点

• 政策支持：政府代建受益于“十四五”期间保障性住房建设，商业代建则因市场对高品质住房的需求而持续增长。
• 行业规范：绿星标准的提出为代建行业提供了衡量基准，推动行业高质量发展。
• 利润率优势：代建业务毛利率达39%-42%，远高于传统房地产开发利润率，具备良好盈利能力。
• 绿城管理控股：作为代建行业龙头，绿城管理控股在商业与政府代建领域均表现突出，具备较强的市场竞争力。

投资建议

• 绿城管理控股：作为代建第一股，其轻资产模式具有优势，未来在商业与政府代建领域均具备增长潜力，建议关注。
• 行业评级：房地产行业整体被评定为“看好”，代建行业作为其中的重要分支，发展前景良好。

风险提示

• 行业竞争加剧：房企转型代建可能引发激烈竞争。
• 地方保护主义：各地代建企业选择标准不一，可能形成地方性垄断，限制企业跨区域发展。

代建行业未来发展方向

• 产业链整合：代建企业需加强产业链横向与纵向整合，提升服务能力和品牌影响力。
• 高质量发展：行业将向高品质、多样化发展，注重项目设计、施工与后期服务的全面提升。
• 轻资产模式：轻资产运营模式成为代建企业发展的关键，有助于降低资金压力、提高利润率。

数据预测

• 市场规模：2015-2025年中国代建行业收入规模预计以23.2%的年复合增长率增长，2025年将达到316.7亿元。
• 新签约面积：商业代建预计2025年新签约面积达1.5亿平方米，政府代建预计达7880万平方米。
• 代建渗透率：2021年新签约代建面积占已售商品房面积之比为5.6%，预计2025年将增至14.3%。

案例分析

• 政府代建案例：绿城管理控股的明德明理府，位于杭州滨江，获“最美安置房”称号，项目设计注重社区规划与居民需求。
• 商业代建案例：绿城管理控股的上海诚园，采用“大社区、小组团”布局，引入多种互动空间，项目销售表现优异。

结论

代建行业在房地产市场转型背景下快速发展，政府与商业代建并行发展，行业前景看好。绿城管理控股作为行业龙头，具备较强的品牌影响力与资源整合能力，未来有望持续领跑行业发展。