20220218-浙商证券-房地产行业_保障性住房商业模式研究-代建的模式有哪些_代建能力怎么评估__16页_2mb

房地产代建模式及能力评估研究报告总结

核心内容

本报告围绕房地产代建模式的演变、分类及其核心能力评估维度展开，分析了政府代建与商业代建的发展趋势、特点及案例，并提出了行业发展的前景与投资建议。

主要观点

1. 代建模式由政府代建向商业代建扩展

• 计划经济体制下，政府主导“投、建、管、用”四位一体模式，导致资金管理不当与项目质量不高。
• 政府代建模式起源于1993年厦门试点，后在全国推广，形成地方特色。
• 商业代建因房地产融资困难、利润下滑等背景应运而生，自2010年起快速发展，2020年已占代建行业潜在市场51%，预计2025年将升至68%。
• 商业代建已成为代建市场的主要驱动力，2021-2025年新签约面积占比稳定在66%左右。

2. 商业代建模式多元化

• 商业代建初期以纯收取服务费为主，后衍生出配资、股权式和资本代建等模式。
• 各种模式在资本参与、风险承担、收益结构等方面存在差异。
• 商业代建项目多由中小型房企委托，面临较大的去化压力，尤其在三四线城市。

3. 政府代建模式特点

• 政府代建具有非营利性，代建企业多为国企或大型房企。
• 政府代建模式分为三种：政府直属事业单位代建、社会化代建、政府授权委托代建。
• 政府代建项目如安置房、限价房等，注重社会效益与企业形象提升。

4. 代建能力评估维度

• 品牌和标准化：品牌是核心竞争力，标准化有助于规模与质量双增长。
• 成本管控能力：合理的成本控制能保障项目进度与委托方关系。
• 物业服务能力：物业服务已成为衡量代建能力的重要标准。
• 资源整合能力：内部与外部资源整合能力决定企业规模化发展。

关键信息

代建模式分类及特点

代建行业发展趋势

• 市场规模：2015-2025年中国代建行业收入年复合增长率预计为23.2%，2025年达316.7亿元。
• 新签约面积：2020-2025年潜在新签约建筑面积预计达1.5亿平方米，2021-2025年新签约建筑面积及项目数将持续增长。
• 代建渗透率：2021年新签约代建面积占已售商品房面积之比为5.6%，预计2025年将升至14.3%。

代建能力评估维度

行业发展亮点

• 政府代建与商业代建并行发展，商业代建逐渐成为主流。
• 代建企业通过轻资产模式运营，毛利率可达39%-42%，高于传统房地产开发。
• “十四五”期间保障性住房建设推动政府代建规模增长，预计2025年政府代建面积达7880万平方米。
• 行业逐步向标准化、高质量、多元化方向发展，绿城管理控股提出的“绿星标准”为行业规范发展提供指引。

投资建议

• 绿城管理控股作为代建行业龙头，具备较强的品牌影响力与标准化能力。
• 公司在政府代建与商业代建领域均有布局，且在轻资产模式下具有较高的盈利能力。
• 随着房地产行业利润率下行，代建业务的高毛利优势将更加明显。
• 建议关注绿城管理控股，其有望在“十四五”保障房建设中进一步扩大市场份额。

风险提示

• 房企转型代建将加剧行业竞争，可能引发市场波动。
• 地方保护主义可能限制代建企业跨区域发展，影响项目质量与效率。

行业评级

• 房地产行业：看好

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行业前景

• 商业代建与政府代建齐头并进，推动代建行业持续增长。
• 行业发展趋势向高质量、多元化、标准化迈进。
• 代建企业需加强产业链整合，提升综合服务能力，以应对行业竞争与市场需求变化。