2019年北京商业地产投资市场白皮书_36页_6mb

北京商业地产投资市场白皮书总结（2019年）

核心内容

北京商业地产投资市场在2019年正处于政策收紧与市场机遇并存的阶段。市场基本面稳健，具备高度聚集的人才资源、庞大的工作人口和持续增长的收入水平，支撑了北京商业地产的长期吸引力。然而，政策环境的变化对市场格局产生了深远影响，促使投资者更加关注政策导向下的核心型、增值型和新兴区域的投资机会。

主要观点

• 政策收紧影响市场结构：北京持续收紧中心城区商业开发政策，限制新增供应，并推动需求向外围区域转移。这一政策趋势不仅塑造了市场格局，还为投资者提供了新的投资方向。
• 核心型投资机会稀缺：由于政策限制，核心资产的供应减少，使得其更加稀缺，成为市场中的价值高地。核心资产仍为投资者首选，尤其是办公楼市场。
• 增值型投资潜力仍存：尽管政策限制了大规模物业改造，但改造型和升级型投资仍具有吸引力，尤其是符合政策导向的科创中心类项目。
• 新兴区域成为增长引擎：通州和丽泽等新兴区域因政策支持而成为短期投资热点，具有较大的增长潜力。未来，随着京津冀协同发展，雄安新区也将成为新的投资目的地。
• 投资者情绪与行为：投资者普遍偏好核心资产和办公物业，但对新兴区域表现出浓厚兴趣。资本化率预期因资产类型和投资者背景不同而有所差异，办公楼市场普遍接受最低资本化率为4.0%，零售物业为4.2%。

关键信息

政策观点

1. 限制中心城区供应

   • 2014年版禁限目录首次对中心区域商业开发进行限制，2015年取消例外区域，进一步收紧政策。
   • 政策限制了“商转办”改造，但支持“科创中心”等用途调整，推动科技类资产改造。
   • CBD核心区建筑高度受到严格限制，影响了在建项目。

2. 引导需求向外部区域转移

   • 通州作为城市副中心，成为承接非首都功能的主要区域，预计接纳40万常住人口。
   • 雄安新区作为京津冀协同发展的重点，将吸引未来投资。
   • 北京周边区域协同发展，推动新兴城市群和卫星城的发展。

市场活动

1. 核心型投资

   • 核心资产稀缺，未来价值预期上升。
   • 多数核心资产由开发商持有，机构型投资者参与较少。
   • 2018年，普洛斯在CBD核心区完成了一宗核心资产的整栋销售，标志着市场开始开放。

2. 增值型投资

   • 改造和升级是增值型投资的主要方向。
   • “商转办”改造案例（如盈科中心）成功推动了市场信心。
   • 政策限制使得改造型机会减少，但升级型机会仍具吸引力。

3. 新兴区域投资

   • 通州和丽泽成为当前最热门的投资增长点。
   • 早期进入的投资者在市场中占据优势，未来市场租金和资产价值有望提升。
   • 石景山首钢区域、大兴区南苑-大红门等区域也具备增长潜力。

投资者市场情绪

• 核心资产最受关注：46%的投资者首选核心资产，40%关注增值型资产，14%关注新兴区域。
• 办公楼和零售物业最受欢迎：办公楼市场表现强劲，资本回报稳定，零售物业则需更成熟的运营能力。
• 仓储物流与数据中心成为新兴热点：投资者对物流、数据中心等新型资产类型兴趣上升，这些领域具有良好的增长前景。
• 资本化率预期：办公楼最低资本化率预期为4.0%，零售物业为4.2%。部分投资者对新兴区域的资本化率预期较低，以反映其未来增长潜力。

市场机遇

• 政策与市场趋势契合：政策引导下的核心型、增值型和新兴区域投资机会成为市场关注的焦点。
• 市场波动与机会并存：尽管市场成交量有限，但政策推动下的资产稀缺性与未来增长潜力为投资者创造了新的机会。
• 外资逐渐进入市场：虽然外资占比小，但随着政策调整，他们开始关注新兴市场和物流、数据中心等资产。

结构总结

政策趋势

• 中心城区限制开发：政策持续收紧，推动市场向外围区域转移。
• 引导需求疏解：通州和丽泽成为承接非首都功能的重点区域，未来雄安新区也将成为新的投资目的地。

市场类型

• 核心型投资：稀缺性高，价值预期上升，主要集中在CBD、金融街等成熟区域。
• 增值型投资：通过改造和升级实现资产增值，尤其是符合政策导向的科技类项目。
• 新兴区域投资：通州和丽泽是当前投资热点，未来雄安新区将引领新的增长趋势。

投资者行为

• 偏好核心资产：投资者普遍关注核心资产，尤其是办公楼市场。
• 资本化率预期：办公楼最低资本化率预期为4.0%，零售物业为4.2%。
• 新兴市场吸引力：部分投资者对新兴区域表现乐观，认为其未来增长潜力巨大。

市场前景

• 长期价值提升：政策收紧与市场成熟共同推动资产价值增长。
• 区域协同发展：京津冀一体化和城市副中心建设将促进区域间的协调发展。
• 投资机遇持续存在：尽管市场面临一定波动，但政策与市场趋势仍为投资者提供多种机会。

总结

北京商业地产市场在政策引导下，正经历结构性调整。政策限制中心城区供应，推动需求向外围区域转移，使得通州和丽泽等新兴区域成为投资热点。核心资产因稀缺性而持续受到追捧，增值型投资在改造和升级方面仍具吸引力，而新兴区域则展现出巨大的增长潜力。投资者需关注政策趋势，把握市场机会，合理配置资源，以实现长期稳定回报。