【CBRE】数字北京：数字经济发展战略下的北京商业地产生态-22页_4mb

报告摘要

未来城市：数字经济对北京商业地产的影响

核心内容

本报告分析了数字经济在北京的发展现状及其对商业地产市场的影响，提出了针对TMT企业（科技/新媒体/通讯）的策略建议。报告指出，数字经济已成为北京经济的重要引擎，并在推动商业地产需求结构变化、区域布局调整以及企业选址策略多样化方面发挥关键作用。

主要观点

数字经济的发展：
- 数字经济以数字化知识和信息为核心生产要素，依托数字技术推动实体经济的转型与升级。
- 北京数字经济规模在2020年达到2.0万亿元，占GDP比重达55.9%，位居全国第一。
- 数字经济涵盖数字产业化和产业数字化，其中TMT产业是当前写字楼租赁需求的主要来源。
政策支持与市场环境：
- 国家及北京市出台多项政策支持数字经济的发展，如“十四五”规划、数字自由贸易区、北京证券交易所等。
- 北京作为科技创新中心，拥有丰富的教育资源、研发活动和融资环境，为数字经济提供了良好的发展基础。
区域布局与租赁策略：
- 集聚区域：包括中关村、望京、丽泽、奥体等，这些区域因产业集中、交通便利、配套设施完善而成为TMT企业的首选。
- 新兴区域：如通州、亦庄、北清路等，因政策支持、基础设施改善和成本优势逐渐获得TMT企业的关注。
- 租赁策略：企业需灵活应对，如在中关村、望京等区域需快速决策，而在新兴区域则需关注区域发展周期和配套设施建设进度。
企业选址与使用策略：
- 房地产组合管理：企业可采用“总部+卫星办公室”的模式，以满足多点办公需求。
- 非标类办公：如商改办、酒改办等，适合需要灵活空间的TMT企业，但需注意政策合规性与硬件配置。
- 购置策略：TMT企业在购置物业时需综合考虑使用适配性、成本、时间及政府政策支持。
- 自建策略：适合有定制需求的企业，但需关注施工周期、设计灵活性及环保标准。

关键信息

数字经济对商业地产的影响：随着数字技术的融合，传统行业也在向数字化转型，导致商业地产需求结构发生变化。
TMT企业需求变化：需求更加集中于头部企业，对办公空间的品质、设计、功能和成本有更高要求。
区域发展差异：中关村、望京等集聚区域供应紧张，而新兴区域则因政策和成本优势成为潜力市场。
企业策略建议：TMT企业需灵活调整选址策略，关注区域发展、政策支持和成本效益，以适应不断变化的市场环境。

结构化总结

数字经济概述

数字经济是数字技术驱动的新经济形态，涵盖数字产业化和产业数字化。
北京数字经济规模位居全国第一，占GDP比重达55.9%，政策和基础设施支持强劲。

区域选址分析

集聚区域：
- 泛中关村集群：中关村商务区空置率低，租金高，吸引高技术企业入驻。
- 大望京集群：望京因业主策略调整，空置率下降，成为TMT企业新租主力。
- 丰台集群：丽泽区域因靠近中关村和金融街，吸引通讯软硬件企业，净吸纳量高。
- 其他成熟商务区：如CBD和燕莎，因传统行业企业总部和媒体资源，吸引ToB类TMT企业。
新兴区域：
- 通州、亦庄、北清路、石景山等因政策支持和成本优势，逐渐成为TMT企业的新兴选址目标。
- 建议企业深入研究区域产业定位、政策和现有集聚企业类型，合理评估选址价值。

头部企业策略

房地产组合管理：建议企业制定统一标准，外包管理，提高决策效率。
非标类办公：如商改办、酒改办，适合灵活需求，但需注意政策合规性与硬件配置。
购置策略：TMT企业通过购置解决大体量办公需求，需提前规划，灵活应对。
自建策略：适合有定制需求的企业，但需关注施工周期、设计灵活性和环保标准。

跨界融合趋势

传统行业如金融、零售等正加速数字化转型，办公空间需求也随之变化。
金融机构在数字化升级中，对数据中心、服务器等有较高配置要求，租赁和购置策略需相应调整。
传统零售物业空间使用结构在数字化推动下发生改变，大型旗舰店和投资顾问服务中心成为新趋势。

图表与数据

图表1：中国数字经济对GDP贡献及内部结构。
图表2：全国和北京数字经济政策大事件。
图表3：TMT企业在主要商务区的迁入情况。
图表4：TMT企业在北京的选址模式。
图表5：联合办公工位数量区域分布。
图表6：改造办公区域分布。
图表7：TMT企业使用改造办公情况。
图表8：TMT企业办公购置交易数据。
图表9：TMT自建办公项目情况。

联系方式

研究部：
- 谢晨（中国区研究部负责人）
- 苏丹（华北区研究部副董事）
- 潘欣蕊（华北区研究部助理经理）
- 孙祖天（华北区研究部负责人）
- 陆佳莹（华北区研究部助理经理）
业务线：
- 刘焕丽（华北区董事总经理）
- 张冀苏（办公楼租户部负责人）
- 王一茜（办公楼业主租赁部负责人）
- 纪刚（投资及资本市场部负责人）
- 宋海燕（交易顾问京西办公室负责人）
- 古城（项目管理部负责人）