20150210-广发证券-房地产行业_寒随一夜去_春逐三月来_29页_1mb

房地产行业总结

核心内容

1月全国房地产市场整体呈现季节性回调，但同比实现小幅增长。全国44城市商品房成交指数为286，环比下降32.5%，同比上升9.2%。39城市住宅成交指数为296，环比下降30.2%，同比上升13.4%。市场整体处于复苏前期，预计一二线城市成交复苏将延续至三季度，短期波动不会改变复苏趋势。

主要观点

• 成交复苏：尽管1月为传统淡季，但受政策支持和流动性释放影响，全国及各线城市成交均实现同比上涨，其中一线城市涨幅最大。
• 政策支持：地方政策持续出台，包括取消限购、购房补贴、提高公积金贷款额度等，推动市场回暖。
• 信贷宽松：1月全国房贷利率继续下降，实现7连跌，央行降准进一步释放流动性，刺激购房需求。
• 房价分化：一线城市房价环比微涨，而二、三线城市房价仍处下降通道，库存压力较大。
• 去化周期：13大城市去化周期由11个月增至18个月，去化压力明显，但预计随着成交复苏，压力将逐步缓解。
• 二手房市场：全国及重点城市二手房成交和价格均出现回升趋势，预计春节后将进一步放量。

关键信息

全国成交情况

• 成交指数：全国44城市商品房成交指数1月为286，环比下降32.5%；39城市住宅成交指数为296，环比下降30.2%。
• 同比数据：全国商品房同比上升9.2%，住宅同比上升13.4%。
• 推盘情况：1月推盘量季节性回落，预计3月将逐步回升。
• 库存与去化：全国商品房库存指数环比微升1.0%，同比上升25.5%；住宅库存指数环比微升0.2%，同比上升29.0%。
• 批售比：全国批售比连续4个月上升，但依然处于低位，销售规模低于批准上市规模。
• 房价变化：百城房价指数环比上升0.21%，一线和部分重点二线城市温和上涨，三四线城市继续下跌，系统性涨价风险不大。

各线城市成交情况

• 一线城市：成交指数同比大幅增长27.8%，环比上涨0.78%。
• 二线城市：成交指数同比微增3.6%，环比下降0.10%。
• 三线城市：成交指数同比上涨13.8%，环比下降0.21%。
• 库存与去化：一线库存高位盘整，其他城市库存小幅攀升，去化周期普遍上升，去化压力加大。

区域成交情况

• 环渤海地区：成交规模环比下降36%，同比上升10%。
• 长三角地区：成交规模环比下降34%，同比上升12%。
• 珠三角地区：成交规模环比下降33%，同比大幅上升44%。
• 其他城市：成交规模环比下降30%，同比上升2%。

城市具体表现

• 北京：商品房成交121万方，环比下降52%；住宅成交93万方，环比下降48%，同比上升26%。房价环比上涨1.2%，预计春节后市场有望回升。
• 上海：商品房成交215万方，环比下降29%；住宅成交169万方，环比下降45%。房价环比微涨0.8%，预计未来继续温和上涨。
• 深圳：商品房成交83万方，环比下降17%；住宅成交70万方，环比下降11%。房价环比上涨2.0%，预计未来量价齐升。
• 广州：商品房成交94万方，环比下降39.6%；住宅成交78万方，环比下降30.2%。房价稳中微升，预计未来逐步回暖。
• 天津：商品房成交75万方，环比下降41%，同比上升-18%。
• 济南：住宅成交107万方，环比下降18%，同比上升94%。
• 青岛：住宅成交114万方，环比下降20%，同比上升19%。
• 苏州：住宅成交61万方，环比下降36%，同比上升14%。
• 杭州：住宅成交83万方，环比下降44%，同比上升31%。
• 南京：住宅成交70万方，环比下降38%，同比上升5%。
• 宁波：住宅成交25万方，环比下降30%，同比上升-20%。
• 东莞：住宅成交71万方，环比下降37%，同比上升47%。
• 佛山：住宅成交80万方，环比下降37%，同比上升38%。
• 武汉：住宅成交176万方，环比下降27%，同比上升36%。
• 长沙：住宅成交138万方，环比下降19%，同比上升65%。
• 成都：住宅成交105万方，环比下降26%，同比上升1%。

投资建议

• 板块逻辑：房地产板块投资逻辑继续成立，预计将获得超额收益。
• 个股推荐：金丰投资（绿地集团）、招商地产、保利地产、阳光城、中南建设、泰禾集团。
• 重点推荐：泛海控股、新湖中宝，因其土地资源丰富及具备大金融优质资源。

风险提示

• 基本面恢复情况不及预期。

行业评级

• 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘10%以上。

图表索引（摘要）

• 图1：广发全国成交指数
• 图2：全国44城市商品房、39城市住宅成交面积及同比增速
• 图3：广发全国库存指数
• 图4：百城价格环比变化
• 图5：全国重点城市推盘指数
• 图6：全国商品房住宅销售批售比
• 图7：全国重点城市去化周期变化
• 图8：世联地产全国客户上门量情况
• 图9：广发全国二手房销售指数
• 图10：中原全国二手房价格指数
• 图11：中原二手房指数
• 图12：广发各线城市成交指数
• 图13：广发各线城市库存指数变化
• 图14：各线城市价格环比变化
• 图15：广发各线城市成交指数同比
• 图16：广发各线城市平均去化周期变化
• 图17：广发各线城市推盘指数
• 图18：广发区域成交指数变化（环渤海、长三角、珠三角）
• 图19：广发区域成交指数同比变化（环渤海、长三角、珠三角）
• 图20：广发区域库存指数变化
• 图21：北京商品房、住宅成交面积及增速
• 图22：北京住宅房价格走势
• 图23：北京商品房及住宅批准上市面积
• 图24：北京市住宅库存面积及去化周期
• 图25：北京商品房及住宅批售比
• 图26：北京二手房成交规模及增速
• 图27：北京二手房价格及环比
• 图28：上海商品房、住宅成交面积及增速
• 图29：上海商品房及住宅批准上市面积
• 图30：上海商品房及住宅批售比
• 图31：上海市住宅库存面积及去化周期
• 图32：上海住宅房价格走势
• 图33：上海市二手房成交套数
• 图34：上海市二手房价格及环比变化
• 图35：上海市二手房板块价格变动比例
• 图36：深圳商品房、住宅成交面积及增速
• 图37：深圳商品房及住宅批准上市面积
• 图38：深圳商品房及住宅批售比
• 图39：深圳市住宅库存面积及去化周期
• 图40：深圳住宅房价格走势
• 图41：深圳市二手房成交面积及增速
• 图42：深圳市二手房成交价格及环比
• 图43：广州商品房、住宅成交面积及增速
• 图44：广州商品房及住宅批准上市面积
• 图45：广州商品房及住宅批售比
• 图46：广州市住宅库存面积及去化周期
• 图47：广州住宅房价格走势
• 图48：广州市二手房挂牌量及挂牌价格
• 图49：广州市二手房成交及价格
• 图50：天津商品房成交水平及增速
• 图51：天津市住宅价格及环比
• 图52：济南住宅成交面积及价格变化
• 图53：济南住宅库存面积及去化周期
• 图54：青岛住宅销售规模及价格变化
• 图55：青岛住宅库存面积及去化周期
• 图56：苏州住宅成交面积及价格变化
• 图57：苏州住宅库存面积及去化周期
• 图58：苏州商品房及住宅批售比
• 图59：杭州商品房及住宅批售比
• 图60：南京住宅成交面积及价格变化
• 图61：南京住宅库存面积及去化周期
• 图62：杭州住宅成交面积及价格变化
• 图63：杭州住宅库存面积及去化周期
• 图64：宁波商品房成交面积及价格变化
• 图65：宁波商品房库存面积及去化周期
• 图66：东莞住宅成交面积及价格变化
• 图67：东莞住宅库存面积及去化周期
• 图68：佛山商品房成交面积及同比变化
• 图69：佛山住宅价格及环比变化
• 图70：武汉住宅成交面积及同比变化
• 图71：武汉住宅价格及环比变化
• 图72：重庆住宅成交面积及同比变化
• 图73：重庆住宅价格及环比变化
• 图74：长沙房地产成交水平及同比变化
• 图75：长沙住宅价格及环比变化
• 图76：成都房地产成交水平及同比变化
• 图77：成都住宅价格及环比变化

数据来源

• 数据来源：Wind、广发证券发展研究中心、中国指数研究院、世联地产、中原地产、北京市房地产管理局、上海市房地产管理局、深圳市国土资源和房地产管理中心、广州国土资源和房地产管理局、天津房管局等。

分析师信息

• 乐加栋：首席分析师，复旦大学经济学硕士，五年房地产研究经验。
• 郭镇：分析师，清华大学工学硕士，两年房地产研究经验。
• 金 山：研究助理，复旦大学经济学硕士，2013年加入广发证券发展研究中心。

联系方式

• 地址：广州市、深圳市、北京市、上海市
• 邮政编码：510075（广州）、518026（深圳）、100045（北京）、200120（上海）
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