地产周期降温对增长影响几何？-20210825-华泰证券-19页_956kb

地产周期降温对增长影响几何？

核心内容

本文分析了中国房地产市场在政策调控和市场环境变化下的表现及其对整体经济增长的影响。2021年8月，房地产投资与销售增速显著放缓，政策收紧已持续近一年，对经济产生一定拖累。尽管房地产周期下行可能带来短期经济压力，但中长期来看，市场已逐步回归常态，且结构性改革与全球趋势可能对房地产市场形成支撑。

主要观点

• 政策收紧持续：自2020年下半年起，房地产调控政策在需求端（限购、限贷、房贷利率上行）和供给端（土地成交限制、融资监管）均持续收紧，导致房地产投资和销售增速放缓。
• 市场降温明显：房地产投资和销售在2021年第二季度开始出现明显下滑，环比增速跌至负区间，显示市场降温趋势。
• 对经济的拖累：房地产投资和销售的下行将直接拖累总需求增长，对建筑业、房地产服务业、制造业以及可选消费领域产生间接影响。
• “坡度”平缓，区域分化加剧：相比历史周期，当前房地产下行的“坡度”更缓，且区域间差异加大，部分城市库存上升，而人口流入集中地区仍保持一定韧性。
• 结构性需求支撑：家庭户数增长快于人口增长，户均人口下降，以及“核心地产”在全球房价上行周期中的表现，均对房地产需求形成支撑。
• 政策方向明确：房地产长效机制进一步深化，政策重点转向增加租赁住房供给、推进房地产税立法等“做加法”改革。

关键信息

一、地产供需两端政策收紧已近一年

• 需求端：限购、限贷政策趋严，房贷利率上行，导致商品房销售逐步降温，尤其在一线城市。
• 供给端：融资政策和土地拍卖政策加码，开发商现金流趋紧，土地成交增速放缓。
• 政策变化：2020年7月起，重点城市加码调控，政策更趋精细化，且对隐性债务的管理更加严格。

二、2季度以来房地产投资和销售均下行，环比尤为显著

• 投资和销售数据：2021年7月房地产投资同比增速降至1.2%，商品房销售增速也出现放缓。
• 高频数据：8月数据显示，商品房成交仅为去年同期的2/3，土地成交仅为1/3。
• 投资指标：新开工面积和土地成交均出现负增长，显示市场进一步降温。

三、拉长时间看，房地产行业整体景气度“回归常态”并非意料之外

• 历史周期：房地产上行周期一般为2-3年，但2015-2019年表现超预期，表明行业已进入平稳阶段。
• 库存水平：当前房地产库存去化周期在12个月以下，说明市场仍具一定的供给能力。
• 人口趋势：家庭户数增长快于人口增长，户均人口下降，支撑结构性购房需求。

四、地产周期或进一步降温、压低总体经济增速

• 对GDP的影响：房地产投资和销售下行将拖累实际GDP增速约0.4个百分点，名义GDP增速约0.6-0.7个百分点。
• 建筑业：房地产投资放缓将导致建筑业增速下降，对实际GDP拖累约0.2个百分点。
• 房地产服务业：房地产销售放缓将拖累房地产服务业增速，对名义GDP拖累约0.4-0.5个百分点。
• 可选消费：地产后周期的可选消费（如家电、家具）也将受到冲击。

五、地产周期下行“坡度”可能较2012-14年更加平缓、区域分化加大

• 基数不高：房地产投资下行的基数相对较低，意味着下行幅度可能有限。
• 全球趋势：全球房价上行周期可能持续至2022年后，对“核心地产”形成一定支撑。
• 区域分化：一线和重点城市仍具韧性，而三四线城市面临较大人口流出压力。

六、地产政策可能如何演变？

• 需求端政策：预计仍维持偏紧态势，但“房住不炒”政策已基本确立，未来政策将更注重稳定市场预期。
• 供给端改革：政策将重点放在增加租赁住房供给，以及推进房地产税立法等结构性改革。
• 财政与融资：地方专项债中有约23%用于城区住房改造，融资成本虽有上行压力，但整体仍处于低位。

风险提示

• 政策超预期收紧：若政策进一步收紧，房地产行业可能面临更大压力，影响经济复苏。
• 疫情反复：疫情的不确定性可能再次对经济增长造成冲击。

总结

房地产市场在供需两端政策收紧的背景下，进入阶段性降温，对经济增速产生一定拖累。但整体行业已逐步回归常态，且结构性改革和全球趋势可能对市场形成支撑。政策将更加注重稳定市场与增加有效供给，地产周期下行的“坡度”较以往更缓，区域分化加剧。未来房地产投资与销售可能进一步放缓，对GDP增长构成挑战，但政策调整空间仍存在，房地产税改革和租赁住房建设将成为政策重点。