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贝壳（BEKE.N）2021年一季报及重大事项点评总结

核心内容

贝壳在2021年第一季度取得了显著的业绩增长，同时创始人左晖的离世成为公司发展的重要转折点。公司整体表现超预期，GTV和收入实现大幅增长，管理效率提升，新兴业务持续发展。

主要观点

• 业绩超预期：2021年第一季度，贝壳实现营业收入206.97亿元，同比增长190.70%；non-GAAP调整后净利润由亏转盈，达到15.02亿元，超出市场预期。
• 业务结构优化：公司业务分为二手房、新房和新兴业务，其中二手房和新房业务增长显著，新兴业务增长较快但仍处于培育期。
• GTV增长强劲：公司总交易规模（GTV）达到10696亿元，同比增长224.2%。其中，二手房业务GTV为6734亿元，新房业务GTV为3434亿元，新兴业务GTV为527亿元。
• 费用率下降明显：三费比率从2020年的29.96%大幅下降至18.38%，其中管理费用率、销售费用率和研发费用率分别下降了5.33%、3.0%和3.25%。
• 效率提升显著：贝壳经纪人数量和门店数量分别同比增长41.8%和25.4%，人效和店效分别提升至127万/人和1382万/店。
• 创始人离世影响：左晖的离世对公司管理团队和企业文化产生深远影响，但其“坚持做难而正确的事”的理念仍在持续发挥作用。
• 投资建议：分析师维持买入评级，并给出77.62美元/股的目标价。预计2021-2023年GTV分别为45068亿元、57363亿元、72102亿元，调整后净利润分别为75.83亿元、107.4亿元、142.7亿元。
• 风险提示：包括创始人离世对团队稳定性的影响、地产调控超预期以及新房业务低于预期。

关键信息

财务表现

业务增长

• 二手房业务：
  • GTV：6734亿元，同比增长244.2%
  • 营业收入：101.96亿元，同比增长202.08%
  • 链家GTV：3450亿元，同比增长201.5%
  • 加盟GTV：3284亿元，同比增长304.4%
  • 佣金率：从2.56%提升至2.67%
• 新房业务：
  • GTV：3434亿元，同比增长194.9%
  • 营业收入：99.28亿元，同比增长187.55%
  • 链家GTV：573亿元，同比增长111.7%
  • 加盟GTV：2861亿元，同比增长220.0%
  • 费率：从2.74%提升至2.89%
• 新兴业务：
  • GTV：527亿元，同比增长197.3%
  • 营业收入：5.72亿元，同比增长96.24%
  • 主要增长来源于金融服务和家装服务。

管理效率提升

• 费用率下降：
  • 管理费用率：10.19%（同比下降5.33%）
  • 销售费用率：5.11%（同比下降3.0%）
  • 研发费用率：3.08%（同比下降3.25%）
• 人效和店效提升：
  • 贝壳经纪人：52.8万，同比增长41.8%
  • 门店数量：48717家，同比增长25.4%
  • 人效：从52万/人提升至127万/人
  • 店效：从504万/店提升至1382万/店

投资建议与预测

• 投资评级：买入
• 目标价：77.62美元/股
• 未来三年预测：
  • 2021-2023年GTV分别为45068亿元、57363亿元、72102亿元
  • 调整后净利润分别为75.83亿元、107.4亿元、142.7亿元

风险提示

• 创始人左晖离世对团队稳定性的影响
• 房地产调控政策可能超预期
• 新房业务增长可能低于预期

结论

贝壳在2021年第一季度展现出强劲的业务增长和管理效率提升，尽管面临创始人离世带来的不确定性，但其长期战略和业务布局显示出良好的发展潜力。分析师对公司的未来表现持乐观态度，维持买入评级并给出合理的目标价。