中介行业更新报告：头部企业优势稳固，贝壳加码家装赛道-240325-西部证券-17页_995kb

头部企业优势稳固，贝壳加码家装赛道总结

核心内容

2023年房地产市场整体表现承压，新房销售面积和销售额分别同比下降8.2%和6.0%，而二手房市场则展现出较强韧性，成交金额达6.1万亿元，同比增长27.4%。预计2024年新房成交金额将下降10.2%，二手房将增长6.0%，二手房交易额占比有望提升至41.1%。

贝壳在新房和二手房市场均保持领先优势，2023年新房市占率达9.7%，二手房市占率达33.3%。尽管部分城市链家市占率有所下滑，但贝壳系整体保持优势，尤其在杭州市场，德佑反超我爱我家成为市占率第一。

主要观点

• 新房市场下行：新房销售在2023年全年呈现下降趋势，尤其在6月后持续双位数下跌，但贝壳新房市占率逆势提升。
• 二手房市场韧性凸显：二手房成交金额增长显著，且交易额占比持续上升，政策支持与市场修复能力较强。
• 贝壳市占率稳固：贝壳在新房和二手房领域均保持领先，尤其在非链家品牌中表现突出。
• 政策推动双边收费模式：房产经纪新规引导行业收费模式向双边承担转变，贝壳率先响应，北京地区中介费率下调至2%，推动行业成本优化。
• 家装赛道布局深化：贝壳通过收购爱空间，进一步完善家装业务布局，构建整装与新零售品牌矩阵，家装业务已成为其“一体三翼”战略的重要组成部分。
• 家装行业增长潜力大：行业预计2022-2030年复合增长率达8.4%，线上化率持续提升，整装模式成为主流趋势。

关键信息

市场数据

• 2023年全国新房销售额约10.3万亿元，同比下降6.0%。
• 2023年全国二手房成交金额约6.1万亿元，同比增长27.4%。
• 2023年二手房交易额占比约37.1%，同比上升8.1pct。
• 2024年预计新房成交金额约9.3万亿元，同比下降10.2%；二手房成交金额约6.4万亿元，同比增长6.0%，占比有望升至41.1%。

贝壳市占率

• 2023年贝壳新房市占率9.7%，同比提升1.7pct。
• 2023年贝壳二手房市占率33.3%，同比微增0.3pct。
• 北京、上海、广州、深圳、杭州五大城市中，贝壳系品牌在多数城市保持领先，杭州市场德佑反超我爱我家成为第一。

政策影响

• 2023年4月出台的房产经纪新规，推动行业收费模式向双边承担转变，降低购房成本。
• 北京地区链家、我爱我家等公司率先实施双边收费，费率下调至2%，并进行退费处理。

家装业务发展

• 贝壳于2023年10月收购爱空间，继圣都之后再次深化家装布局。
• 家装行业市场规模预计2022年达3.7万亿元，年复合增长率约8.4%。
• 家装线上化率持续提升，整装模式成为主流，贝壳旗下被窝、圣都、爱空间均提供一站式整装服务。
• 2023Q4贝壳家装业务收入达36.4亿元，同比增长73.9%，占整体收入比重达18.0%。

投资建议

• 当前政策环境支持行业回暖，贝壳作为房产交易龙头，有望持续受益。
• 2024E/25E/26E预计贝壳收入分别为857/1015/1093亿元，调整后EPS分别为1.13/1.56/1.74美元，维持“买入”评级。

风险提示

• 房地产政策调控效果不及预期。
• 商品房销售复苏不及预期。
• 二手房佣金率下调风险。

贝壳家装品牌对比

图表目录（关键数据）

• 图1：新房/二手房交易GTV及二手占比
• 图2：2023年新房月度销售面积及增速
• 图3：2023年12城二手房月度成交及增速
• 图4：贝壳新房/二手房交易GTV市占率变化
• 图5：2022年主要城市二手中介市场份额
• 图6：2023年主要城市二手中介市场份额
• 图7：2024年1-2月主要城市二手中介市场份额
• 图8：中介费承担类型结构
• 图9：中介费买卖双方负担比例
• 图10：预计2022-30年家装行业规模复合增速
• 图11：家装行业线上化率持续提升
• 图12：贝壳家装业务布局梳理
• 图13：贝壳家装业务规模快速增长
• 图14：爱空间发展历程
• 图15：爱空间服务范围覆盖全国14个重点城市
• 图16：被窝&圣都&爱空间整装流程对比
• 图17：爱空间与圣都数字化运营模式对比

表格目录（关键数据）

• 表1：房地产经纪费用指导文件梳理
• 表2：北京地区房产中介费用调整情况
• 表3：家装行业发展历程梳理
• 表4：家装行业各类型企业竞争特点
• 表5：贝壳旗下家装品牌对比