20220822-天风证券-宏观点评_地产和实体经济的脱钩_15页_1mb

地产和实体经济的脱钩总结

核心内容

2022年7月的经济和金融数据下滑，主要受房地产拖累。房地产销售二次探底，投资继续下行，对经济构成直接拖累。与此同时，房地产对其他经济分项也产生了明显拖累，包括社会零售消费品、工业生产、服务业及财政收入等。然而，房地产与经济的脱钩趋势正在显现，非地产相关的经济结构展现出更强的韧性和发展潜力。

主要观点

1. 房地产对经济的拖累

• 房地产销售持续下滑：7月房地产销售面积同比-28.9%，累计同比-23.1%，销售疲软进一步拖累地产投资。
• 地产投资大幅下滑：1-7月房地产开发投资同比-6.4%，房企资金压力加剧，施工端维持，但拿地和新开工能力受限。
• 地产对财政的拖累：土地出让收入同比-31.7%，与房地产相关的5类税收收入累计同比-8.6%，其中契税和土地增值税是主要拖累项。
• 地产对信用的拖累：房地产贷款占各项贷款增量比重下降，居民中长期贷款和房企融资持续低迷。

2. 地产与经济脱钩趋势

• 经济结构独立性增强：地产不再作为经济周期的主要驱动力，经济对地产的依赖程度和地产对经济的贡献率均下滑。
• 消费和服务逐渐脱钩：汽车消费表现出强韧性，与地产销售背离。居民消费意愿稳定，投资意愿下降，疫情对服务消费影响减弱。
• 出口和制造业表现强劲：中国出口持续高增，1-7月出口同比14.6%，出口份额提升得益于产业链韧性与成本优势。相关行业固定资产投资大幅增长，形成正向循环。
• 基建投资逐渐转向民生与产业相关：与地产相关的基建投资占比下降，新基建相关行业增速加快，专项债资金不再用于房地产领域。

关键信息

房地产现状

• 销售与投资双降：房地产销售面积和投资完成额同比持续下滑，房企资金紧张，施工端维持，但新开工和拿地能力受限。
• 融资渠道受限：国内贷款、定金及预收款和个人按揭贷款同比分别下降28.4%、37.1%和25.2%，显示融资端压力明显。

非地产经济表现

• 汽车消费韧性突出：7月汽车消费同比增长9.7%，显著高于商品零售增速，且与地产销售背离。
• 出口高增：中国出口占全球比重维持高位，出口结构中化工、汽车、专用设备和电气机械等行业的表现尤为亮眼。
• 制造业投资强劲：制造业投资同比增长9.9%，对固定资产投资贡献率达70%，形成对房地产下行的对冲。
• 基建投资转型：基建投资中与地产相关的项目占比下降，新基建相关行业增速加快，财政通过新增“准财政”资金支持基建。

结论

1. 房地产销售与投资持续下滑，对经济形成明显拖累。
2. 地产对经济的依赖和贡献正在减弱，经济周期加速与房地产脱钩。
3. 汽车消费、出口、制造业及基建等非地产领域展现出更强的独立性和增长潜力。
4. 未来稳地产的关键在于融资端的改善和需求端的稳定，同时经济结构正在向更可持续的方向发展。

风险提示

• 国内疫情再度反弹
• 房地产资金压力未缓解
• 海外经济下行超预期对出口形成拖累

图表摘要（关键数据）

• 图1：1-7月各项经济指标累计同比增速
• 图2：房地产分项累计同比增速
• 图3：期房交付占比震荡回落
• 图4：房价处于负增长区间
• 图5：30大中城市商品房成交面积7日移动平均
• 图6：房地产开发投资完成额占开发资金比重
• 图7：房地产+建筑业对GDP的同比贡献率
• 图8：地产销售与地产类消费同比增速
• 图11：地产销售与汽车零售同比走势
• 图13：餐饮消费修复
• 图14：国内执飞航班维持高位
• 图15：全国当日观影人数
• 图16：货物和服务净出口对GDP的拉动
• 图17：中国与欧美等国家的PPI走势分化
• 图18：中国出口份额维持高位
• 图19：1-7月出口交货值同比增速
• 图20：制造业分行业固定资产投资累计同比
• 图21：出口带动相关行业固定资产投资走高
• 图22：公共设施管理业占基建投资比重
• 图23：新基建相关行业基建同比增速