2023-07-20-牛津经济研究院-投资社会和经济适用房的经济案例（英）_39页_1mb

总结：澳大利亚社会与可负担住房的经济案例

核心内容

本报告由Oxford Economics Australia为CFMEU委托撰写，探讨了投资社会与可负担住房对澳大利亚经济的潜在好处，并评估了通过征收超额利润税来筹集资金的可能性。报告指出，目前澳大利亚存在严重的住房短缺问题，且未来将进一步扩大，因此需要长期投资和政策支持以解决这一问题。

主要观点

• 住房缺口现状与趋势
  澳大利亚在2023年估计存在750,700套社会与可负担住房缺口，其中包含190,900套社会住房与559,800套可负担住房。该缺口自2014年以来增长了114,000套（18%），预计到2041年将增加196,200套（26%），达到946,900套。

• 住房缺口的构成
  住房缺口由收入较低的租户家庭（占总收入的30%以上用于住房成本）和无家可归者组成。2023年，这部分家庭占总家庭的7.3%。

• 住房缺口对经济的影响
  增加社会与可负担住房供应将有助于降低租金增长，对房价影响有限，从而减轻通胀压力。此外，住房短缺还导致无家可归率上升、经济不平等加剧和生产力下降等问题。

• 解决住房缺口所需投资
  要在2041年前关闭住房缺口，需要5110亿澳元的投资，平均每年280亿澳元。如果提前建设，虽然可以减少部分投资成本，但会加剧建筑行业的产能压力。

• 超额利润税作为资金来源
  一种全经济范围的超额利润税可为每年280亿澳元的投资提供资金，十年内可筹集2900亿澳元。其中，矿业项目可贡献1280亿澳元，非矿业公司可贡献1630亿澳元。该税种理论上高效，且不抑制投资，但设计上需谨慎以避免市场扭曲。

• 政府政策的局限性
  当前政府政策（包括联邦的Housing Australia Future Fund）仅能提供约30,000套社会住房，远低于所需填补的缺口。因此，现有政策不足以解决住房短缺问题。

关键信息

住房缺口数据

住房缺口的影响

• 租金增长预计从2.6%降至2.0%。
• 房价增长预计从4.0%降至3.8%。
• 住房缺口对通胀影响有限，不会显著影响整体房地产投资。
• 住房短缺导致无家可归率上升、经济不平等加剧和生产力下降。

资金需求与来源

• 投资需求：到2041年，需5110亿澳元投资，平均每年280亿澳元。
• 超额利润税潜力：
  • 全经济范围的超额利润税可筹集280亿澳元/年。
  • 单独对矿业项目征税可完全覆盖社会住房缺口（930亿澳元）并覆盖可负担住房缺口的12%。
  • 超额利润税约占政府现有收入的3%。

政策现状与挑战

• 政府承诺：各州和领地政府计划在2022-2027年间新增30,000套社会住房。
• 联邦政策：Housing Australia Future Fund计划提供20,000套社会住房和10,000套可负担住房。
• 政策不足：当前政策仍远低于填补住房缺口的需求，缺口预计到2041年将扩大至约249,700套社会住房。

住房缺口的测量方法

• 社会住房缺口：基于低收入租户家庭（收入低于总收入的前两分位）和无家可归者的数量。
• 可负担住房缺口：基于租金超过家庭收入30%的低收入租户家庭数量，不包括已列入社会住房等待名单的家庭。

政策建议

• 需要联邦、州和地方政府协调，制定统一的政策框架。
• 推广包容性 zoning、自愿规划协议、利用政府和地方政府拥有的土地建设可负担住房等策略。
• 鼓励私人部门投资可负担住房，特别是Build-to-Rent（BTR）模式。

结论

解决住房缺口对于澳大利亚经济和社会福祉至关重要。尽管现有政策有所贡献，但仍不足以应对当前和未来的住房需求。通过征收超额利润税可以为解决住房问题提供稳定的资金来源，但需谨慎设计以避免对市场造成扭曲。长期投资和政策协调是缩小住房缺口的关键。