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从越秀与时代看千亿房企发展的两种逻辑

核心内容

本文对比分析了越秀地产与时代中国两家华南区域深耕型房企在2019年的销售业绩及投资布局差异，揭示了其在千亿房企发展路径上的两种不同逻辑。尽管两者起步时间、背景条件相近，但时代中国的销售业绩持续超越越秀地产，主要源于其在投资布局上的聚焦策略，而越秀地产则更倾向于外拓与多元化。

主要观点

• 企业背景：越秀地产与时代中国同属华南区域房企，均在2019年进入千亿俱乐部，但时代中国的增长势头更为强劲。
• 发展逻辑差异：
  • 越秀地产：早期外拓，布局广泛，覆盖环渤海、中西部、长三角等核心城市群，但各城市深耕成效不一，资源分散。
  • 时代中国：坚持深耕华南，自2016年起集中资源发展三四线城市，抓住市场回暖机遇，实现业绩快速增长。
• 销售业绩差距：2019年，时代中国销售业绩达783.6亿元，越秀地产为721.14亿元，差距达62.5亿元。
• 区域布局对比：
  • 越秀地产的华南区域销售占比为58.4%，而时代中国则高达93%。
  • 越秀地产在杭州、武汉、沈阳等城市的外拓成效有限，而时代中国在佛山、广州、东莞等城市深耕显著。
• 投资策略影响：越秀地产因外拓分散，导致在华南区域的深耕受到制约；时代中国则因集中资源于大本营，形成规模优势。
• 未来展望：预计2020年两家房企销售目标分别为802亿元与823亿元，均有望实现。若以20%增速测算，2021年两家房企销售业绩均有望突破1000亿元。

关键信息

一、聚焦者暂或更优，时代后来居上

• 越秀地产：
  • 2009年开始外拓，布局范围较广。
  • 2019年销售业绩为721.14亿元，增速整体下滑。
  • 外拓城市如杭州、苏州、青岛等贡献有限，部分城市业绩尚未显现。
• 时代中国：
  • 自2016年起开始加速发展，集中资源深耕华南。
  • 2019年销售业绩达783.6亿元，同比增长明显。
  • 重点布局三四线城市，借助2016年市场回暖实现业绩突破。

二、两种不同投资逻辑，致使企业阶段性成果有异

• 外拓时间选择：
  • 越秀地产早于时代中国开始外拓。
  • 时代中国则在2018年才开始外拓，集中精力于华南区域。
• 深耕持续性：
  • 越秀地产虽外拓广泛，但各区域深耕成效不一。
  • 时代中国在华南区域深耕成效显著，但其外拓能力尚待验证。
• 城市选择：
  • 两者均选择核心城市群内的二线城市作为外拓目标。
  • 时代中国在长沙、武汉、成都、杭州等城市的布局更具成效。
• 发展稳健性：
  • 越秀地产因国企背景，发展相对稳健。
  • 时代中国因资源有限，发展也较为稳健。

三、千亿是确定的，千亿之后呢？

• 千亿目标：越秀地产与时代中国均有望在未来三年内实现千亿目标。
• 千亿之后挑战：千亿只是阶段性考验，未来企业发展将面临更严峻的挑战。
• 战略优劣：越秀地产的外拓策略可能为其长期发展蓄力，而时代中国因集中资源于单一区域，可能面临区域发展受限的风险。
• 规模价值：规模是发展的基础，但最终目的是利用规模优势创造更大价值，实现企业长青。

结论

越秀地产与时代中国的发展路径代表了千亿房企的两种典型逻辑：外拓与聚焦。两种策略各有优劣，短期来看，时代中国因集中资源于华南区域，业绩增长更快；长期来看，越秀地产的外拓布局可能为其带来更广泛的发展空间。未来，企业能否持续增长，关键在于如何利用规模优势，实现从规模到价值的转变。