20210825-华安证券-金科服务-09666.HK-根固枝荣再突围_破圈外展业务丰_64页_6mb

金科服务总结

核心内容

金科服务作为金科股份旗下的物业管理服务板块，凭借内生增长与外拓扩张双轮驱动，展现出强劲的规模增长能力和盈利能力。公司以西南地区为根基，依托母公司资源禀赋和高密度布局，实现规模扩张和成本控制，同时积极布局智慧科技与城市智慧运营，拓展增值服务，提升品牌价值。

主要观点

• 内生外拓带动规模增长确定性强：金科股份高增竣工量为金科服务在管面积增长提供内生驱动力，叠加外拓表现优异，公司合约管理面积和在管面积持续增长。
• 外拓下沉保质保量，集约化管理降本提效：公司通过低价策略在外拓市场保持高盈利能力，结合高密度布局和智慧科技应用，实现管理效率和人均效能的提升。
• 增值服务多点开花，切入城市智慧运营万亿赛道：社区增值服务在2021年上半年实现井喷式增长，成为第二大收入贡献源，同时智慧科技服务和城市多业态管理推动公司向智慧城市运营方向发展。
• 股权激励助力高效管理：通过“内优外引”策略和人才激励机制，公司提升管理效率，实现业绩增长和品牌建设。

关键信息

财务数据

投资建议

• 首次覆盖，给予“买入”评级。
• 预计2021~2023年EPS分别为1.62、2.45、3.62元/股，对应PE分别为27、18、12倍，成长空间广阔。

业务与市场拓展

• 内生增长：金科股份2018~2020年竣工面积CAGR达57%，为金科服务提供稳定增长源。
• 外拓表现：截至2021H1，金科服务合约管理面积达31490万平方米，覆盖在管面积1.68倍，外拓项目占比过半。
• 智慧服务：公司持续推动“人力机械化，机械智能化”，提升管理效率，实现降本增效。
• 城市智慧运营：通过布局商业、写字楼、产业园区、医院、学校等多业态，服务8大场景，推动城市公共空间服务发展。

增值服务与社区运营

• 社区增值服务：2021年上半年总收入约为6.52亿元，同比+419.0%，占集团总体收入25.2%。
• 邻里文化：金科服务深耕邻里文化，构建“邻里系列活动”和“邻里亲情活动平台”，提升品牌“服务力”。
• “心悦”交付体系：通过“四部一院”服务平台构架，打造标准化、场景化的全生命周期服务，提升客户满意度。

政策环境

• 城镇化率提升：2020年末我国常住人口城镇化率超过60%，西南地区城镇化率增长显著。
• 城市更新政策：政府推动老旧小区改造，释放增量管理项目，为物企带来新机遇。
• 政策利好：自2017年以来，国家出台多项政策支持物业服务行业发展，如《十四五规划》、《民法典》等，推动行业向智慧化、多元化发展。

风险提示

• 房地产竣工不及预期。
• 外拓进展不及预期。
• 增值服务增长不及预期。

总结

金科服务凭借内生增长和外拓扩张，实现规模与盈利双增长，积极布局智慧服务和城市智慧运营，推动公司向“美好生活服务商”转型。公司通过集约化管理、智慧科技应用、差异化增值服务等手段，持续优化运营效率，提升品牌影响力，展现出良好的增长潜力与市场竞争力。