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金科股份2021年经营分析总结

核心内容

金科股份（000656.SZ）在2021年面临房地产行业整体下行压力，但其在大本营重庆保持领先优势，并通过调整投资策略、强化代建业务和优化负债结构来积极应对挑战。

主要观点

一、保持大本营领先优势，主动压降投资力度

• 销售表现：2021年金科股份合同销售金额为1840亿元，同比下降17.6%；合同销售面积为1966万方，同比下降12.2%。
• 区域结构：区域结构基本稳定，重庆、江苏、浙江、四川、河南等省份销售规模超过100亿元，其中重庆连续4年位居首位，市占率超过10%。
• 投资策略：主动降低投资力度，新增土储47宗，计容建筑面积976万方，投销比降至0.2，较往年明显下降。但得益于过往较高的投资力度，企业总可售面积超过6500万方，保证了未来2-3年的正常开发。

二、结算业绩短期承压，未来持续发力代建领域

• 盈利情况：2021年营业收入为1123.1亿元，同比增长28.1%；毛利润193.4亿元，同比下降4.8%；净利润66.9亿元，同比下降31.1%。
• 利润率下滑：毛利润率为17.2%，同比下降6.1个百分点；净利润率为6.0%，同比下降5.1个百分点。
• 影响因素：主要受结算项目地货比偏高、存货减值计提（同比增长427%）及合联营企业投资收益下降（减少5.09亿元）影响。
• 代建业务：代建业务表现亮眼，项目销售金额超20亿元，新拓展项目超过20个，建筑面积160万平方米，已形成独特的代建模式。公司认为代建业务将进入快速发展阶段，将其作为新增长模式的重要组成部分。

三、负债水平有所下降，积极应对年内到期债务

• 负债结构：净负债率降至69.5%，剔除预收款后的资产负债率降至69.2%，较2020年分别下降5.6和0.7个百分点。
• 短期偿债能力：现金短债比降至0.4倍（未扣除受限制资金前为0.9倍），企业积极筹措资金，主要通过借新还旧和强化经营回款应对年内到期债务。
• 融资渠道：成功发行18亿超短融和15亿公司债，另有25.5亿可发行债券额度用于债务偿还，包括20亿小公募、6.9亿ABS及40亿中票等。

关键信息

2021年主要财务指标（单位：亿元）

行业与企业研究背景

• 行业趋势：2020年全年房地产销售17.4万亿元，疫情冲击下仍实现8.7%的增长；2021年行业面临“房住不炒”政策持续影响，重点城市表现更为突出。
• 企业研究：金科股份作为民营房企代表，持续关注行业规则变化，积极调整经营策略，包括降低投资、强化代建、优化负债结构等。
• 竞争分析：在行业整体下行背景下，金科股份通过聚焦大本营、优化土储结构、强化经营回款等方式，保持了相对稳健的财务状况和市场地位。

关键结论

• 金科股份在重庆市场保持领先，但整体销售规模有所下降。
• 企业主动压降投资，土储结构优化，确保未来开发需求。
• 结算业绩短期承压，但代建业务表现积极，成为新增长点。
• 负债水平下降，但现金短债比下降至1倍以下，需持续关注短期偿债能力。
• 未来金科股份将继续强化精准投资、聚焦城市深耕，并通过代建业务拓展实现多元化发展。