上海万科养老地产模式研究_199页_26mb

报告摘要

上海万科养老地产模式研究总结

核心内容

本研究聚焦于上海万科在养老地产领域的开发模式探索，旨在建立适合其产品优势的养老地产开发模型。通过分析全龄社区的养老地产模式，研究了不同年龄段人群的需求，物业配比及养老设施配比，建立了全龄社区的理想规划和数据模型。同时，研究了万科全龄社区的商业模式、生活模式和运营模式，为万科在养老地产领域树立新标杆。

主要观点

老龄化背景
- 中国已进入老龄化社会，且老龄化速度远高于全球其他国家。
- 到2050年，中国60岁及以上老年人口将达到4.3亿，约占总人口的1/3。
- 上海老龄化程度尤为严重，预计到2015年将达到30%。
政策支持
- 政府高度重视养老问题，持续出台政策支持养老地产发展。
- 北京率先将养老设施用地纳入年度国有建设用地供应计划，养老用地开始市场化运作。
- 上海推行“9073”养老服务格局，鼓励居家养老、社区养老和机构养老结合。
养老地产的开发模式
- 养老地产分为五类：与社区共同建设、与相关设施并设、与旅游或商业地产结合、与国际品牌接轨、以其他方式转型。
- 养老地产属性分为福利保障型和市场商品型，两者在土地供应、资金来源和养老体系上有明显区别。
全龄社区的优势
- 全龄社区是将养老地产混合植入到成熟住区中，使老人与其他年龄段人群共同生活，形成多代共居的社区模式。
- 全龄社区能够满足不同年龄段人群的生活需求，提高配套设施使用效率，增强老人与年轻人的互动。
养老需求与设施配置
- 养老地产应关注老年人的生理、心理及行为特征，设计适合其需求的居住环境和设施。
- 养老社区服务设施应分级设置，满足不同服务半径的需求，同时注重安全与健康保障。

关键信息

养老地产的背景

中国老龄化速度加快，政府开始重视并出台政策扶持养老地产。
养老地产是解决老龄化问题的重要手段，具有较大的市场潜力。

养老地产的开发模式

与社区共同建设：包括新建大型社区的同时开发养老组团、普通社区中配建养老产品等。
与相关设施并设：如与医疗机构、幼儿园等结合。
与旅游或商业地产结合：开发旅游风景区或商业地产中的老年居住产品。
与国际品牌接轨：引入外资或国际知名养老品牌进行合作。
以其他方式转型：如与保险业、护理服务业结合，或盘活国有资产。

全龄社区的特征

全龄社区为全生命周期设计，覆盖从幼儿到介护老人的全年龄段人群。
养老服务与普通社区服务融合，提升社区整体活力和居住体验。
通过混合布置，老人与年轻人共享环境和设施，增强社区互动。

养老地产的KPI指标

适老化住宅、养老公寓、养护院等产品类型齐全，满足不同层次需求。
社区配套设施完善，包括医疗、教育、休闲娱乐等，提升老年人生活质量。
养老服务包括常规物业服务、社区养老服务及自选养老增值服务，形成多赢局面。

万科全龄社区模型

前置条件

区域：位于上海郊区，如“一城九镇”规划中，交通便利，环境优美。
地块性质：以R居住用地为主，包括住宅、公共设施和服务设施用地。
周边设施：配备三级甲等医院、二级乙等医院、市政道路、有轨电车、购物中心等。
典型地块指标：用地面积66万m²，地上总建筑面积100万m²，容积率1.5。

全龄社区的核心诉求点

自然延续家庭生活环境
- 通过适老化住宅设计，提供安全、熟悉的居住环境，减少社会隔离感。
自由选择的自主生活环境
- 以通用设计原则为指导，提供多样化的居住和活动选择。
安全与健康保障
- 无障碍设计、合理的步行环境、日间照料中心、健康管理中心等设施保障老年人安全与健康。
精神生活的多样性
- 通过大型活动设施、老年大学等，满足老年人多样化的活动需求，增强社会价值感。
多层次需求交叉点
- 通过全年龄段人群的混合居住，提高社区活力和使用效率。
弹性使用应对需求变化
- 设施设计灵活，适应不同年龄段居民的生活周期变化。

附录：养老地产案例分析

典型项目

保利集团 - 西塘越
- 位置：西塘镇南江心岛
- 产品：8层电梯小高层、联排、四合院、独栋、老年公寓
- 产权：老年公寓商服，其余70年住宅
- 销售情况：首批房源热销，基本售罄
上海复星 - 星堡中环
- 位置：上海市中环宝山区大场镇板块
- 产品：未明确
- 产权：40年产权
- 销售情况：预计2013年1月中旬
杭州万科 - 随园嘉树
- 位置：杭州良渚文化村
- 产品：5层电梯多层，675户
- 产权：40年商用产权
- 销售情况：预计今年年底
北京万科 - 幸福汇
- 位置：北京市房山区窦店镇
- 产品：11层与15层小高层，90套房源
- 产权：70年产权住宅，40年产权商业
- 销售情况：养老住宅出售，老年公寓自持出租
无锡九如城养老产业集团 - 宜兴中大九如城
- 位置：宜兴市
- 产品：养老公寓
- 产权：未明确
- 销售情况：预计2013年销售
长沙康乃馨国际老年生活示范区
- 位置：长沙市望城区银星路
- 产品：70年产权，其他高层、三期规划别墅
- 产权：未明确
- 销售情况：2012年1月销售
沈阳蔚蓝听雨观澜 - 林溪公馆
- 位置：沈阳市浑南新区
- 产品：多层、小高层
- 产权：未明确
- 销售情况：2012年7月销售
青岛国际颐养中心
- 位置：青岛市崂山区
- 产品：未明确
- 产权：未明确
- 销售情况：会员制
天津永泰红磡 - 阳光幸福村
- 位置：天津市津南区领世郡项目内
- 产品：低层、小高层
- 产权：未明确
- 销售情况：租赁
天津滨海 - 雲杉鎮
- 位置：天津市宝坻区牛道口镇
- 产品：养老公寓
- 产权：分时度假养老公寓项目
- 销售情况：2012年6月会员制
乐成集团 - 海口恭和苑
- 位置：海口市海甸岛中心
- 产品：养老公寓
- 产权：租赁
- 销售情况：未明确