投资澳大利亚、日本和越南的新方法（英文版）_28页-2mb

文档总结：New Channels for Old Favourites

核心内容

本文档分析了投资者在亚太地区投资澳大利亚、日本和越南的新兴渠道与策略，重点强调了收益差（yield spread）驱动下的投资趋势，以及通过合作、融资和平台收购等方式获取投资机会。

主要观点

• 投资者正从资本增值转向追求收益差，这一趋势预计将在未来几年持续。
• 澳大利亚、日本和越南是亚太地区的主要投资目的地，但传统市场如悉尼、东京已趋于饱和，投资者应关注二级城市或新兴市场。
• 新进入者（New Entrants）在亚太跨境投资中扮演重要角色，他们通常通过直接收购、联合投资和平台收购等方式进行投资。
• 机构投资者（如主权财富基金、保险公司和养老基金）是推动市场增长的重要力量，他们倾向于使用多样化投资策略来降低风险。
• 本地合作和联合投资（Joint Ventures）是进入新兴市场的有效方式，有助于利用本地专业知识和资源。

关键信息

澳大利亚

• 二级城市办公室市场复苏：Brisbane预计在2017-18年实现16%的有效租金增长，是首个复苏的市场。
• 租金稳定：二级城市如Adelaide、Canberra租金逐渐稳定，提供比悉尼和墨尔本高100-200 bps的收益。
• 投资渠道：
  • 结构化融资（Structured Finance）：提供中层融资或预融资，帮助开发商提高贷款价值比（LTV）或解决短期资金需求。
  • 公共转私人（Public to Private）：利用透明且流动性强的公共市场，寻找私有化或平台收购机会。
  • 与本地合作（Partner with locals）：通过与本地合作伙伴建立联合投资，获取市场知识并降低风险。

日本

• 探索东京以外市场：东京租金预计在2017年下半年达到峰值，随后出现调整，而大阪、福冈和横滨等二级城市则提供更高的租金增长潜力。
• 投资渠道：
  • 与本地合作（Partner with locals）：利用本地专业知识，通过联合投资获取收益。
  • 收购房地产平台（Acquire real estate platforms）：通过收购本地房地产管理平台快速提升在-house 能力和资产规模。

越南

• 强劲的经济基本面：越南GDP预计在2017-2018年增长6.65%，高于其他东南亚国家。
• 投资渠道：
  • 联合投资（Joint ventures）：越南市场开放后，联合投资成为主要进入方式，尤其适合新进入者。
  • 股权或债务融资（Consider equity or debt financing）：本地开发商寻求多元化融资渠道，为外国投资者提供了参与机会。

风险提示

流动性风险（Liquidity Risk）

• 二级城市市场流动性较低，尤其在市场低迷时期，可能面临资产变现困难。
• 投资者应考虑非固定期限的资金或采用替代退出策略，如将封闭式基金转为开放式基金或在公共市场上市资产。

货币风险（Currency Risk）

• 澳元和日元作为主要投资货币，其对冲工具较为成熟和流动。
• 越南盾（VND）受政府控制，对冲其波动性更为复杂。

投资趋势

• 新进入者在亚太市场中越来越活跃，尤其是在跨境投资中。
• 机构投资者推动了更多间接投资渠道的使用，如房地产基金和单独账户。
• 随着传统市场趋于饱和，投资者正转向收益更高的二级城市和新兴市场。
• 联合投资和平台收购成为获取市场经验与资产的重要手段。

图表与数据来源

• 文档中包含多个图表和数据来源，包括CBRE亚洲太平洋投资者意向调查、Oxford Economics、Capital IQ等，支持分析结论。
• 数据显示，2013-2016年间，新进入者在跨境投资中占比显著，尤其在办公室、零售、工业和酒店等商业地产领域。