NBER美国国民经济研究局-NBER-The-Local-Residential-Land-Use-Regulatory-Environment-Across-U.S.-Housing-Markets_--Evidence-from-a-New-Wharton-Index_64页_2mb

文档总结：美国住房市场地方土地使用监管环境的证据

核心内容

本文基于一项新的“沃顿土地使用监管指数”（WRLURI2018），对美国2,450多个主要郊区社区的地方住宅土地使用监管环境进行了调查。研究旨在量化各地监管的严格程度，并分析其随时间的变化情况。

主要观点

• 监管严格性分布：美国住宅土地使用监管环境存在显著的地区差异。沿海大都市区（如旧金山和纽约）是监管最严格的市场，而“锈带”地区的部分城市则相对宽松。
• 监管指数构建：WRLURI2018指数是通过多个子指数综合得出的，包括政治压力、法院参与、审批流程、供应限制、密度控制、开放空间要求、征收费用和可负担住房政策等。
• 监管未随经济周期变化：尽管经历了2008年金融危机和随后的住房市场衰退，大多数市场并未大幅放松监管。相反，监管强度在某些地区有所上升。
• 监管过程复杂化：在典型地区，需要更多实体来审批项目，且审批时间显著延长，反映出监管过程的复杂性和延迟。
• 政策工具变化：尽管某些具体政策（如影响费）的使用率下降，但其他工具（如密度控制和最小地块面积要求）的使用更加普遍。

关键信息

指数构成

WRLURI2018指数由12个子指数构成，每个子指数衡量不同方面的监管特征：

1. 地方政治压力指数（LPPI）：衡量地方政治参与者对住宅开发的影响，包括地方政府、社区压力和法院活动。
2. 州政治参与指数（SPII）：衡量州立法机构对住宅开发的参与程度。
3. 法院参与指数（CII）：衡量地方和州法院在土地使用过程中的参与。
4. 地方项目审批指数（LPAI）：衡量需要哪些实体批准住宅项目，以及是否需要超级多数投票。
5. 地方分区审批指数（LZAI）：针对需要分区变更的项目，衡量审批实体数量和要求。
6. 地方集会指数（LAI）：衡量是否需要通过地方集会（直接民主）来批准项目。
7. 供应限制指数（SRI）：衡量是否有年度住房供应上限。
8. 密度限制指数（DRI）：衡量最小地块面积要求，范围从无到超过2英亩。
9. 开放空间指数（OSI）：衡量是否要求开发商提供开放空间或支付替代费用。
10. 征收费用指数（EI）：衡量是否有影响费或基础设施成本分摊要求。
11. 可负担住房指数（AHI）：衡量是否要求开发商在项目中包含可负担住房。
12. 审批延迟指数（ADI）：衡量住宅项目从提交到审批的平均时间。

指数标准化

• WRLURI2018指数被标准化为均值为0，标准差为1。
• 指数值越高，表示监管越严格。
• 指数的构建基于因子分析，选取各子指数的第一主成分进行加权平均。

地区差异

• 沿海市场：旧金山和纽约是监管最严格的市场，其指数值高于全国平均水平一个标准差。
• 非都市区：非核心统计区（CBSA）的平均指数值比都市区低0.3个标准差，且中位数指数值为-0.51，远低于全国均值。
• 监管强度变化：自2006年以来，监管强度总体上没有显著下降，甚至在某些地区有所上升。

数据来源与方法

• 数据来源：2018年和2006年的两次调查数据，涵盖2,472个社区。
• 样本特征：2018年调查覆盖了超过2,450个社区，其中大部分为郊区社区。
• 变化趋势：在2006至2018年间，部分具体政策（如影响费）的使用率下降，但其他监管工具（如密度控制）的使用率上升。

结论

• 地方土地使用监管的总体性质没有发生重大变化，尽管某些政策工具有所调整。
• 虽然个别社区可能放宽了某些规定，但整体上，住房市场并未出现广泛放松监管的趋势。
• 监管环境变得更加复杂，即使在非高度监管的社区中，审批流程也变得更加繁琐。

指数应用

• 该指数为研究住房市场中的土地使用监管提供了标准化的测量工具。
• 通过比较2006年和2018年的数据，可以分析监管政策的变化趋势及其对住房市场的影响。

附注

• 本文由约瑟夫·吉尔科（Joseph Gyourko）、乔纳森·哈特利（Jonathan Hartley）和雅各布·克里姆（Jacob Krimmel）撰写。
• 研究得到了沃顿房地产中心的研究赞助计划支持。