房地产开发业务流程、会计处理及评价指标_23页_1mb

房地产开发业务流程、会计处理及评价指标总结

核心内容概述

房地产开发业务流程包括土地获取、开发建设、房屋销售三个主要阶段，其具有投资额大、周转时间长、实行预售制度等特点。这些特点使得房地产企业的会计核算和财务分析具有特殊性，需结合行业特性进行优化。本文梳理了各阶段的操作流程及会计处理，并提出了适用于房地产开发企业的财务分析评价指标，包括公司规模、盈利能力、营运能力、财务杠杆和偿债能力指标。同时，结合当前行业政策及市场环境，给出了投资建议和风险提示。

主要观点与关键信息

1. 房地产开发业务流程

• 土地获取阶段：获取土地使用权是房地产开发的首要条件，土地成本是商品房成本的重要组成部分。土地获取方式包括出让、划拨、转让、投资者投入及其他方式，其中以出让方式为主。
• 开发建设阶段：涉及报批报建、施工建设、竣工验收备案和产权初始登记。开发成本主要包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费和期间费用。
• 房屋销售阶段：采用预售和现房销售两种方式，预售是主流。预售回款计入预收账款，竣工交付后才确认收入，因此收入确认滞后销售1-2年。销售涉及契税、土地增值税、企业所得税等税种。

2. 会计处理

• 土地用于出售：计入开发成本，土地使用权出让金、契税等费用计入开发成本项目。
• 土地用于出租或增值：计入无形资产，并按年计提摊销。
• 预售阶段：诚意金记入其他应付款，销售定金计入预收账款，竣工交付后结转至营业收入。
• 销售阶段：涉及营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、土地增值税和企业所得税等税种。

3. 财务分析指标

公司规模指标

• 营业收入、归母净利润、销售金额、销售面积、总土地储备面积、新增土地储备面积。

盈利能力指标

• 毛利率、净利率、净资产收益率、调整后EBIT利润率、非经常性损益占比、销售口径期间费用率、销售均价/上一年拿地楼面价。

营运能力指标

• 存货周转率、总资产周转率、存货/平均预收账款、预收账款周转率、销售回款率、销售去化率。

财务杠杆指标

• 扣除预收账款后的资产负债率、考虑永续债的净负债率。

偿债能力指标

• 调整后的速动比率、调整后的现金比率、现金短债比、长短期债务比、现金利息保障倍数、核心资产负债比率。

投资建议

• 行业趋势：在“房住不炒，稳字当头”政策及金融风险控制背景下，房地产行业将保持平稳发展，行业集中度将进一步提升。
• 房企推荐：重点推荐业绩确定性强的龙头房企，如万科A、保利地产、金科股份、中南建设、阳光城、招商蛇口、蓝光发展。
• 相关受益标的：包括华夏幸福、融创中国、龙湖集团、旭辉集团、中国奥园、中国金茂、中国恒大等。

风险提示

• 政策风险：房地产调控政策存在不确定性，可能影响行业整体发展。
• 销售风险：销售不及预期可能对房企财务状况造成影响。

评级与分析师信息

• 行业评级：推荐
• 分析师：由子沛（华西证券房地产行业首席分析师）
• 研究助理：侯希得
• 联系方式：
  • 由子沛：youzp@hx168.com.cn，SAC NO: S1120519100005
  • 侯希得：houxd@hx168.com.cn

附录：图表目录

• 图1：房企以出让方式获取土地流程图
• 图2：房企开发建设流程及相关主要证件
• 图3：房地产开发企业成本核算流程
• 图4：房地产开发企业成本费用归集与分配
• 图5：房企销售流程及现金流流向

资料来源

• 公开资料整理，华西证券研究所
• Wind，华西证券研究所