美国和世界各地的利率和房价-国际清算银行-2017.10-48页-1mb

报告摘要

本研究分析了美国及其他46个先进经济体和新兴市场国家（EMEs）中，房价对短期和长期利率变化的反应。研究基于由国际清算银行（BIS）与各国统计局和中央银行合作编制的高质量房价数据，涵盖近半个世纪的美国季度数据和超过1000个年度观测值的其他经济体数据。

短期利率对房价的重要影响
短期利率在推动房价变化中发挥了出人意料的重要作用，尤其是在美国以外的国家。这反映了货币政策中的银行信贷渠道对房价波动的关键影响，尤其是在住房抵押贷款证券化程度较低的国家。
房价的惯性特征
房价调整表现出显著的惯性，即变化不会立即发生，而是逐渐进行。这表明即使政策利率小幅下调，也不太可能迅速推动房价上涨，甚至可能不会引发房价泡沫。
利率变化的滞后效应
美国的短期利率变化滞后8个季度，其他先进经济体和EMEs的利率变化滞后2年，才会对当前房价产生显著影响。因此，建立房价模型时需要考虑多个滞后项。
全球房价对美国利率的反应
美国利率的变化对其他国家的房价也产生了显著的溢出效应，尤其是在2000-07年期间，全球房价普遍上涨，而美国利率的下降也推动了这一趋势。
理论与实证结果的差异
尽管现代资产定价理论认为房价会迅速对利率变化作出反应，但实证结果显示房价对利率的反应较为缓慢，这可能是因为交易成本和市场不透明等因素。

数据来源与样本
数据来自BIS编制的住宅房价统计，包含47个国家的房价数据，其中20个为先进经济体，27个为新兴市场国家。美国的样本时间跨度为1970-2015年，其他经济体为1963-2009年。
房价增长趋势
在先进经济体中，房价平均年增长率约为6.8%，而在新兴市场国家约为6.9%。但不同国家间存在显著差异，如德国的年增长率仅为2.8%。
房价波动的持续性
房价波动具有高度持续性，先进经济体中，房价上涨期平均持续13年，下跌期平均5年；而新兴市场国家中，上涨期平均8年，下跌期平均4年。
利率与房价的动态关系
通过构建包含多个滞后项的模型，研究发现房价对利率变化的反应较为缓慢，且在不同国家之间存在差异。例如，美国短期利率下降1个百分点，需三年时间才会对房价产生5%的提升。
市场结构的影响
住房市场的结构和制度因素（如抵押贷款证券化程度、租金数据的可得性）在决定房价对利率的反应中起重要作用。研究认为，资产定价模型未能充分考虑交易成本和市场不透明等因素，导致其预测结果与实证结果存在偏差。