2016年-BIS国际清算银行_Housing_prices_mortgage_interest_rates_and_the_rising_share_of_capital_income_in_the_United_States_43页_491kb

报告摘要

本文探讨了美国住房资本收入份额在最近几十年上升的原因，特别是与利率变化、住房价格和住房供应约束之间的关系。作者基于国家统计局（BEA）的数据，结合不同州和地区的住房类型（自有住房与出租住房）进行分解，分析了住房服务对经济收入的贡献。

住房资本收入份额的上升
- 自二战以来，美国住房资本收入（即“租金收入”）在总收入中的占比呈U型增长，从1950年的约3%上升至2014年的7%。
- 住房资本收入的上升主要归因于自有住房业主获得的“估算租金”增加，而非出租住房的市场租金。
住房服务的测量方法
- 住房服务包括“市场租金”和“估算租金”两部分。
- 估算租金是基于类似出租住房的租金来计算，用于衡量自有住房业主的隐性收入。
- 估算租金在总个人消费支出中占比最高，达2014年的12.3%。
长期趋势的解释
- 住房资本收入的上升主要由以下因素驱动：
  - 实际利率的下降；
  - 消费者价格通胀的下降；
  - 一些大城市的住房供应约束。
政策与市场因素的影响
- 1980年代和1990年代的金融自由化和通货膨胀下降，导致抵押贷款利率下降，从而刺激了住房需求。
- 在住房供应受限的地区，住房价格上涨，进一步推高了住房支出在总收入中的占比。
住房供应弹性的作用
- 作者使用Saiz（2010）开发的住房供应弹性指数，分析了不同州的住房供应情况。
- 供应弹性较低的州，住房价格对需求变化更为敏感，从而导致更高的资本收入占比。

数据来源：本文数据来自美国国家统计局（BEA）、联邦住房金融局（FHFA）、美国人口普查局（Census Bureau）以及Carrillo et al.（2014）。
时间范围：分析数据覆盖1978年至2012年，部分州的数据未包含。
统计方法：采用州级面板回归分析，结合时间序列和横截面数据，检验住房资本收入与利率、价格、供应约束之间的关系。
主要发现：
- 住房资本收入的增加主要是由于估算租金的上升，而非市场租金；
- 住房资本收入的上升可以归因于实际利率下降、通胀下降和住房供应约束；
- 住房供应约束在大城市的住房价格上升中起关键作用，进而影响整体住房支出占比；
- 住房供应弹性较低的州，住房价格对需求变化更为敏感，导致更高的住房资本收入。

H1：名义利率下降与住房资本收入上升相关。
- H1a：实际利率下降与住房资本收入上升相关；
- H1b：消费者价格通胀下降与住房资本收入上升相关。
H2：H1中的负相关性在住房供应受限的州更为显著。
主要结论：
- 住房资本收入的上升主要是由于估算租金的增加；
- 供应受限地区的住房价格和租金增长更为显著；
- 实际利率和通胀的长期下降对住房资本收入上升有重要影响；
- 金融自由化和通货膨胀下降引发了住房需求的扩张，从而推高了住房价格和租金。