2006-03-03-上交所-交易所市场发展REITs产品的思考与建议_2006年3月_13页_58kb

交易所市场发展资产支持型REITs产品的意义在于，相较于其他资产证券化品种，其在交易所市场公开上市交易的特点，能够推动市场制度与产品创新，促进金融资源配置优化。REITs以特定资产池为底层，通过SPV（特定目的载体）实现风险隔离，本质是基于可预见现金流的权益型投资工具，而非融资工具。

回报端重点在运营稳定性的提升，通过法律形式实现结构化设计（如公司型、契约型、有限合伙型），重点是80%+收益需来自运营租金和利息，并分离管理人权力，建立良好公司治理结构，实现投资者保护和风险防范（如设立托管人、风险控制委员会等），确保透明性和流动性。

伴随海外市场激烈竞争（如香港、新加坡），以及政策稳步推进，境内REITs亟需标准化路径推进。短期内以“准REITs”形式通过专项集合资产管理产品落地较为现实（如限定股权类、已投入运营物业作为标的），长期应推行公司制REITs，并完成《证券法》《信托法》《公司法》等配套法律修订。同时开展税收中性政策设计，以及加强信息披露等配套制度，才能为其顺利发展保驾护航。