20160929-西南证券-华联控股-000036.SZ-结算步入高峰_转型势在必行_12页_1mb

华联控股（000036）调研报告总结

核心内容概述

华联控股（000036）是一家以房地产开发及物业经营管理为主营业务的区域房企，其业务主要集中在深圳、杭州等城市。2016年9月29日，西南证券首次给予其“买入”评级，基于其房地产结算高峰期、优质资产变现能力及转型潜力。

主要观点

• 房地产业务表现强劲：公司房地产开发业务主要集中在深圳和杭州，受益于当地楼市销售向好及房价上涨，毛利率保持较高水平，尤其在行业整体毛利率下降的背景下，公司凭借较低拿地成本维持竞争优势。
• 股权投资收益显著：2016年上半年通过减持神州长城股份获得约5.89亿元投资收益，目前仍持有约1.15亿股神州长城A股，预计2016年底前继续减持，进一步增加现金流。
• 转型预期明确：公司目前仅有两个城市更新项目，预计5年内完成开发，未来房地产业务将逐步收缩，转型势在必行。公司正在探索新业务方向，但尚未明确产业投资方向。
• 股权激励计划已解锁：公司于2015年6月实施股权激励计划，第一期已解锁，有助于稳定核心团队，提升员工积极性，促进公司可持续发展。
• 盈利预测与估值：预计2016-2018年基本每股收益分别为0.98元、1.44元和1.34元，动态市盈率分别为10倍、7倍和7倍。每股RNAV估值为7.06元，公司资产优质，存在转型预期。

关键信息

房地产业务

• 项目分布：主要集中在深圳和杭州，包括“华联城市全景”、“钱塘公馆”、“全景天地”及“半岛小镇”。
• 销售表现：2016年1-8月“华联城市全景”累计合同销售金额达42.40亿元，预计全年合同销售金额有望达到50亿元。
• 毛利率：预计2016-2018年各年毛利率均为61%，高于行业平均水平。
• 结算高峰期：2016-2018年为房地产结算高峰期，2016-2017年收入将爆发式增长，2018年可能出现小幅下滑。

股权投资

• 神州长城减持：2016年上半年减持神州长城部分股份，投资收益约5.89亿元，计划在2016年底前继续减持不超过2736万股。
• 持股比例：减持后仍持有神州长城约6.79%的股份，合计约1.15亿股。
• 投资收益：未来减持有望进一步提升投资收益，增强公司现金流。

转型与资产状况

• 土地储备有限：除华联工业园A区和B区外，无其他土地储备，预计5年内完成开发。
• 优质资产变现：公司拥有大量优质资产，包括自持物业、投资性房地产及神州长城股权，可灵活变现。
• 现金流充裕：销售回款及股权投资收益为公司提供充足现金流，为转型奠定基础。

股权激励

• 激励对象：44名激励对象，授予1580万股限制性股票，每股2.68元。
• 解锁情况：第一期474万股已解锁，提升公司核心团队稳定性。

盈利预测与估值

• 财务指标：2016年预计营业收入1734.75亿元，净利润1119.50亿元，每股收益0.98元。
• 市盈率：以9月28日收盘价9.43元为基准，动态市盈率分别为10倍、7倍和7倍。
• RNAV估值：每股RNAV为7.06元，资产质优，估值合理。

风险提示

• 行业调控风险：房地产行业面临政策调控，可能影响市场表现。
• 项目进度风险：城市更新项目可能进度不达预期，影响公司未来业务发展。

结论

华联控股凭借其在房地产行业的高毛利率及优质资产变现能力，展现出较强的盈利能力。公司正积极寻求转型，未来发展前景良好。西南证券首次给予其“买入”评级，认为其资产优质、转型预期明确，具备投资价值。然而，行业调控及项目进度不确定性仍需关注。