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房地产行业政策与市场分析总结

核心内容

2015年3月30日，多部委联合推出房地产“330组合政策”，从降低购房门槛和交易成本两方面入手，推动房地产市场流动性提升，促进成交与居民住房需求的释放。该政策包括：

• 降低二套房贷款首付比例：从60%降至40%，不再规定1.1倍基准利率限制。
• 公积金贷款首付比例调整：首套普通自住房首付比例降至20%，二套普通自住房首付比例为30%。
• 税收政策调整：住宅销售营业税免征时间由5年缩短至2年，降低交易成本。

这些政策调整与中央15年工作报告中“稳定住房消费；支持居民自住房和改善性住房需求”的政策基调一致，旨在激活市场，促进住房消费和改善型需求。

主要观点

• 政策超预期：330政策是930政策的延续，进一步放宽了改善性需求的政策限制与杠杆水平，力度略超市场预期。
• 购房门槛下降：一线城市和核心二线城市的需求增长预期约为10%，贷款利率的松动降低了购房成本。
• 税收政策优化：免征年限缩短，有助于提升存量房市场流动性，扩大二手房源供给。
• 基本面改善：二季度大中城市成交面积有望增长20%，房地产行业进入实质改善阶段。
• 投资逻辑通顺：行业集中度提升，主流地产股表现良好，建议关注大型龙头股和区域龙头成长股。

关键信息

政策调整详情

政策对比

市场影响

• 一线城市和核心二线城市需求增长预期为10%左右。
• 2000年至2012年竣工住宅面积较2000年至2009年增长约57%。
• 竣工价值增长约76.4%，显著提升低门槛二手房源入市规模。
• 61个城市一手房成交预计在4、5月份实现20%增长。

投资建议

• 第一类：大型龙头股，如招商地产、保利地产、万科、金丰投资。
• 第二类：区域龙头优质成长股，如中南建设、泰禾集团、首开股份。
• 第三类：资源型房企，如新湖中宝、泛海控股。

风险提示

• 基本面复苏低于预期。
• 受房价影响政策面预期转变。

行业评级

• 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘10%以上。

图表索引

• 图1：住房贷款首付比例变化
• 图2：70大中城市房价指数环比变化对应二套房首付比例调整
• 图3：一线及重点二线城市3个月平局去化周期
• 图4：全国二套房贷款利率浮动情况
• 图5：3月二套房按揭利率分布
• 图6：商品房竣工价值（亿元）
• 图7：商品房竣工（万方）
• 图8：61城市一手房成交图（4、5月份预计达到20%增长）
• 图9：主要城市一手房及二手房成交同比增速变化
• 图10：12城市新房推盘情况
• 图11：基本面与板块超额收益
• 图12：主流地产估值/地产板块估值（相对）

表格索引

• 表1：多部委联合“330组合政策”细则一览
• 表2：2005年-2015年“两会”政府工作报告关于房地产的内容表述
• 表3：李克强总理2014年以来关于房地产政策表述
• 表4：2009年与2015年政策纵向剖面对比
• 表5：中央对于付款比例政策的演变细则
• 表6：各地名义二套房贷款最低首付比例
• 表7：“330”政策之前各地执行的“个性化”二套房首付比例政策
• 表8：一线及部分核心二线城市改善需求首付款与存户均存款的关系
• 表9：15年两会前后公积金贷款政策变化
• 表10：房地产交易营业税调整情况
• 表11：新政策下购房正本优惠与房价增速的关系（假设2年出售）
• 表12：万科估值与基本面比较

分析师信息

• 乐加栋：首席分析师，复旦大学经济学硕士，五年房地产研究经验。
• 郭镇：分析师，清华大学工学硕士，两年房地产研究经验。
• 金山：研究助理，复旦大学经济学硕士，2013年进入广发证券发展研究中心。

联系方式

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