20211205-天风证券-房地产行业点评_此轮地产信用风险的解题思路_2页_285kb

房地产行业信用风险应对分析总结

核心内容

此轮房地产行业信用风险的解决路径聚焦于市场化、法制化出清，强化行业内生消化能力，同时通过政策支持缓解销售负反馈情绪，并推动保障性租赁住房发展以对冲投资下行压力。监管层通过一系列政策表态，为行业提供稳定预期，引导其向更加规范、健康的长期发展路径转型。

主要观点

1. 信用风险属个案，政策支持合理融资

   • 恒大集团风险被界定为个案，处理遵循法律程序。
   • 证监会支持房地产企业合理融资，确保市场融资功能有效发挥。
   • 银监会重点支持首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款和并购贷款。

2. 收并购成为化解风险的重要手段

   • 收并购逻辑逐渐兑现，有助于提升出险房企的偿债能力。
   • 优质房企融资顺畅，头部房企和央企有望受益于定向宽松政策。

3. 按揭支持缓解销售预期悲观情绪

   • 面对销售金额加速回落，按揭政策调整有助于缓解市场对销售基本面恶化的担忧。
   • 避免因政策过度干预导致市场情绪过度反应，维持行业稳定。

4. 保障性租赁住房推动行业转型

   • 政策支持保障性租赁住房发展，其未来或以地方国资为主，类基建模式推进。
   • REITs等金融工具的支持将助力保障性住房规模化发展，对冲开发投资下行压力。

关键信息

• 政策导向：市场化、法制化处理房企信用风险，同时保持政策托底，避免系统性风险。
• 融资支持：支持优质房企发行债券用于收并购，探索REITs支持保障性租赁住房。
• 行业结构调整：行业集中度提升成为趋势，头部房企和央企更具优势。
• 投资建议：
  • 推荐优质龙头：金地集团、保利发展、融创中国、万科A、龙湖集团、招商蛇口。
  • 推荐优质成长：金科股份、新城控股、中南建设、旭辉控股集团。
  • 推荐优质物管：碧桂园服务、新城悦服务、绿城服务、招商积余、保利物业。

风险提示

• 房屋价格大跌
• 销售不及预期
• 宏观经济波动

投资评级

分析师信息

• 鲍荣富：分析师，SAC执业证书编号：S1110520120003，邮箱：baorongfu@tfzq.com
• 胡孝宇：联系人，邮箱：huxiaoyu@tfzq.com

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