从先行指标到破局路径_2025_年初核心城市稳市场趋势研判_18页_3mb

克而瑞2025年房地产市场专题分析总结

整体趋势: 市场从低迷走向企稳

房地产市场在2024年下半年受益于存量和增量政策双重作用，呈现积极变化。成交规模止跌企稳，尤其一线城市如深圳表现突出，新房成交同比增长146%。一二手结构恢复，一手房成交占比从三季度提升7个百分点至41%，成武汉等城市新房市场主导。短期库存方面，2024年末狭义库存回落至2.02亿平方米，消化周期缩短至19个月，标图书录性改善。

规模调整: 城市分化显著

2024年城市间成交表现不一，深圳成为唯一新二手成交双增长城市，新手房增24%、二手房增48%。成都需要加大力度压降供地规模，库存三年下降超1000万平方米。人均购房面积超过1.5平方米的城市如成都、西安交易需求旺盛。广州、济南等城市仍处筑底深水期，库存压力攀高，需加强调控。

房价动态: 走势向好

房价指标显示积极信号，多数城市租售比超过存款利率水平，重庆租售比达3.05%领先。长沙房价收入比仅7年，居民收入可覆盖零首付月供。四季度房价降幅收窄，一线城市房价环比回正，高档项目抗跌性佳如青岛和北京。房价收入比分化，深圳等一线城市购房压力大。

库存压力: 显著改善

2024年库存压降加速，青岛等9城减少超100万平方米库存，库存消化周期环比降2.4个月。核心板块如徐州、苏州去化优于全市平均，去化压力差值达5-8个月以上。低风险板块交易活跃，上海、杭州成交规模保持2000亿元以上，18个月以内板块成交占比回升，价值凸显。

投资销售: 企业优化策略

地市投资分化，核心城市如杭州、上海吸引企业投资，盈利项目占比高达85%-100%。新政下多地开盘盈利率提高，杭州101个项目实现盈利，得益于政策松绑和需求回暖。筛选优质土储为主，一二手房成交转移到高端项目，改善需求推动盈利。

总结与建议: 破局与挑战

2025年有望率先企稳的有杭州、上海等八个城市，指标优益。广州、长沙等地单项优势突出，需深化精准调控。建议“刺激需求与优化供给并重”，加强分城市监管、严控供给规模、盘活存量资产，实施结构性调控实现新平衡，以应对市场分化和风险防范。