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中房地产 (000736.SZ) 2016年半年报点评总结

核心内容

中房地产股份有限公司在2016年上半年实现了营业收入3.74亿元，同比增长21.56%，但归属上市公司股东净利润同比下降98.08%，仅为0.43亿元。公司通过收购中房集团持有的苏州公司30%股权，进一步增强了其在长三角经济圈的布局，为未来盈利增长提供了新机遇。

主要观点

• 业绩承压：尽管营业收入增长，但净利润大幅下滑，主要由于交房面积增加导致营业成本上升及费用增加。
• 增长潜力：上半年销售业绩已接近2015年全年水平，预计全年销售规模有望超额完成。
• 土储丰富：公司土地储备充足，规划总建筑面积达521.99万平米，销售均价为10823.7元/平米，为后续发展提供有力支撑。
• 多元融资：通过股权与债权融资，公司获得充足资金支持，优化资本结构，缓解短期偿债压力。
• 项目前景：公司重点推进多个优质项目，包括中房瑞致小区及中交漫山A83、A84项目，预计未来销售前景良好。
• 投资建议：公司具备国资改革潜力，预计2016-2018年EPS分别为0.14、0.16和0.19，维持“买入-A”评级，六个月目标价为24.5元。

关键信息

1. 业绩表现

• 营业收入：2016年上半年为3.74亿元，同比增长21.56%。
• 净利润：2016年上半年为0.43亿元，同比下降98.08%。
• 每股收益 (EPS)：0.0015元/股。
• ROE：0.03%，同比下降1.31个百分点。
• 销售毛利率：28%，同比下降9.4个百分点。
• 销售净利率：-1.30%，同比下降8.20个百分点。
• 权益乘数：3.5，较上年同期上升1.17个百分点。

2. 销售与土储情况

• 签约销售额：15.79亿元，已达2015年全年销售额的91.56%。
• 签约销售面积：14.59万平米。
• 土地储备：规划总建筑面积为521.99万平米，处于历史高点。
• 项目分布：中房瑞致小区、中交漫山A83、A84项目等。

3. 融资情况

• 债权融资：发行非公开公司债券10亿元，公开发行公司债券4.7亿元，最低票面利率3.69%。
• 股权融资：非公开发行股票不超过8219.18万股，发行价格14.60元/股，募集资金总额不超过12亿元。
• 货币资金：公司持有货币资金充裕，为项目开展提供支持。

4. 股权收购

• 收购标的：中房集团持有的苏州公司30%股权，交易完成后公司将持有70%股权。
• 项目位置：苏州公司项目位于长三角经济圈，未来有望受益于区域发展。
• 净资产增值率：90.15%，评估价值显著高于账面价值。
• 项目介绍：
  • 中交中房颐园：位于苏州市吴江区，总建筑面积31.59万平米，一期已售罄。
  • 中房景园：计划于2016年8月开工，预计2018年2月竣工。

5. 财务预测与估值

• 盈利预测：
  • 2016年EPS为0.14元，2017年为0.16元，2018年为0.19元。
• 估值指标：
  • 2016年PE倍数为163.9X，2017年为147.2X，2018年为121.7X。
  • 2016年PB倍数为4.0X，2017年为3.9X，2018年为3.8X。
• 财务指标：
  • 营业收入增长率：25.0%（2016E）。
  • 净利润增长率：49.9%（2016E）。
  • EBITDA增长率：14.4%（2016E）。
  • ROIC：1.3%（2016E）。
  • 资产负债率：66.0%（2016E）。
  • 流动比率：5.99（2016E）。
  • 速动比率：0.79（2016E）。
  • 利息保障倍数：2.89（2016E）。

6. 风险提示

• 业绩不及预期：可能因市场变化或成本控制不力导致。
• 地产业务长期增收不增利：可能因市场竞争加剧或成本上升影响盈利能力。

投资建议

公司具备国资改革潜力，未来盈利增长点明确，建议投资者关注其在长三角经济圈的布局及多元融资带来的资金支持。维持“买入-A”评级，六个月目标价为24.5元。