2023-05-17-仲量联行-银发市场可预见的未来-香港及大湾区内地城市养老地产的发展机遇_36页_12mb

评估咨询服务部

2023年5月

银发市场可预见的未来

养老公寓概述

福田养老公寓是一种新兴的房地产资产类别，为银发一族提供独立自主的退休生活选择，其主要特点包括：

• 设施多元：健身室、戏院、餐厅、咖啡厅等，融入智能化养老科技（如AI、IoT、护理机械人）。
• 医疗服务：提供专业护理、健康监测和物理治疗。
• 支付模式：包括终身承租、月租、私人协约、债券及人寿保险融资。
• 定义差异：与安老院相比，银发公寓提供更私密空间和自主管理，后者由政府或慈善机构运营，侧重基础护理。

市场分析

• 香港市场：
  银发人口比例预计至2045年将达34.5%，是全球老龄化最严重城市之一。

  • 安老院床位1.3万张，但需求激增，供给不足。
  • 养老公寓市场起步较晚，供应有限，现有项目主要由香港房屋协会开发。

• 大湾区内地城市：

  • 安发人口增长迅速，尤其是广州、深圳、珠海等城市。
  • 土地和房价较低，适合养老公寓发展，政府推出“广东院舍住宿照顾服务计划”以打通跨境养老政策。

投资机会

1. 资本化率优势：
   养老公寓较传统住宅资本化率高100-150个基点：

   • 香港：潜在资本化率约3.50%，大湾区约2.15%-2.35%。
   • 美国：养老公寓在住宅市场中表现领先，交易额占房地产交易总额3%以上。

2. 运营模式需优化：

   • 出现折中租金模式，如月租来降低早期投入成本、私人协议转让与资产增值潜力。

挑战与解决思路

• 模式设计：需要针对银发族群设计租金回报和管理模式，以提高吸引力。
• 合作关系：建立投资人与运营商合作关系，融合资本与运营能力。
• 土地获取：香港高房价下，旧式商业大厦或酒店楼宇改造更为可行。
• 法规与政策支持：政府需主导设立养老用地，简化流程，推动市场潜力实现。

未来展望

随着香港及大湾区银发人口持续增加，银发公寓具有强劲的增长潜力，成功依赖于以下关键因素：

1. 承认需求差距：安老院与银发公寓区分及提升服务。
2. 科技融入生活：智能生活助手、医疗AI、老人险等提升服务品质。
3. 跨市场扩张：香港与内地城市协同开发跨境养老项目，实现双赢。

总结
随着中国进入老龄化高峰，银发公寓作为新兴资产类别， 在香港与大湾区城市中具有广阔的发展前景。它不仅能缓解退休养老压力，还可以挖掘投资回报。仲量联行的专业服务有助于开发商降低成本，提升竞争力，把握养老经济新浪潮。