20240113-天风证券-2024年房地产市场展望_趋势延续_17页_936kb
报告摘要
- 房地产下行制约因素：潜在需求长期回落与三大核心矛盾（住房估值偏贵、市场预期偏弱、库存水平偏高）交织，拖累市场企稳。
- 住房估值偏贵：一线城市租售比持续低于30年国债收益率，表明住房偏贵估值存在消化需求，当前估值逻辑从成长股向价值股切换。
- 市场预期偏弱：房价下跌引发“买涨不买跌”心理，2023年三季度住房需求预期下行占比达165%，压制购房行为。
- 库存压力突出：新房广义库存约163亿平方米，待开发土地约5亿平方米；计算出的25-38年去化周期显示存量库存显著。
- 2023年行为解构：
- 二手房替代加速：10样本城市二手房成交占比占住房交易44.2%，较上年上升87个百分点。
- 房企主动去库：7-11月新开工同比增超23%，但拿地持续收缩，一是主动清库存。
- 施工重心转移：施工强度新低，反映房企后置投资；新开工占施工面积占比降至10.5%。
- 竣工趋势正拐：1-11月竣工增长179%，主要由2020-2021年高开工拉动，2024年可能反转向下。
- 2024年市场预测：
- 基于三大核心矛盾延续，预计销售、新开工、施工、竣工呈现“三降一升”趋势（乐观/中性/悲观情形）。
- 销售面积：乐观+7%/中性-43%/悲观-101%；建安投资：乐观+2%、中性-9%、悲观-15%。
- 情景依赖政策及企业端行为；三大工程（保障房、安居工程、城市更新）仅作前提假设未纳入内生预期。
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