2022-11-09-莱坊-European_Residential_Investment_Survey_2022_23_7页_1mb

Knight Frank 2022/23 欧洲生活地产投资者调查总结

核心挑战与应对

经济环境严峻：欧洲央行自2022年7月起破纪录地连续加息（首先11年来首次加息，随后75个基点），全球央行政策趋紧。投资者关注加息对市场流动性与融资成本的影响。
通胀压力持续：高涨通胀压力导致资产重定价，部分国家失业率创新低，但房地产市场成交时间延长。
投资者态度：尽管面临挑战，仍有大部分投资者坚持投资生活地产，近一半计划在未来18-5年间增加投资。

市场趋势与数据

投资总额：2022年前三个季度欧洲生活地产总投资估计445亿欧元，同比下降8%。
生活地产占比持续增长：2022年前三季度生活地产投资达提振，已连续七年增加占比，目前在欧洲商业地产投资中排名第二大类别（仅落后于办公室）。
重点地理位置：主要投资热点包括英国、德国、爱尔兰、西班牙等，总额占比超半数，跨国资本活跃。

分类分析与子领域发展

学生和养老地产：学生人口增长、老年人口比例上升推动需求持续；现阶段需求远超供应，亟需扩大慢。
学生公寓（PBSA）：供应存在明显缺口，“学生公寓”细分领域具有良好的增长潜力和防周期特性。
养老社区地产：需求部分受益于老龄化社会与低利率阶段结束，市场发展潜力较大。
融资变化：债务融资需求下降，对前期贷款重新评估，标明债务成本上升；一些投资者转向价值修复或联合开发机会。

投资展望与策略

战略转移：投资者策略从核心转向多元化，核心+和价值增值型投资增加。
市场机会：预计生活地产在2023年仍将跑赢整体房地产市场，特别是在通货膨胀、人口结构变化与需求稳定的背景下。
未来战略：目标市场保持在欧洲主要国家，加大在学生公寓、养老住房及机构化住宅市场的参与度。

可持续性与ESG

日益重要：环境、社会和治理因素渐成投资决策重要考量，ESG认证可能成为溢价来源。
绿色空间和设施：投资者越来越看重绿色空间和提供便利设施（如社区活动区、园林空间）的物业。

全球环境变化的影响

多重因素综合影响：尽管面临高通胀、地缘政治不确定性和更多宏观紧张局势，人口变革（尤其是学生与老龄化）成为新需求动力源，推动生活地产在多种经济环境下继续发展。
供应与需求的动态变化：供应跟不上需求，部分国家租房需求尤其显著。

总之，尽管经济环境挑战重重，但生活地产凭借其防周期特点、细分市场持续增长和对人口结构变化的高度契合，依然保持着强劲的投资吸引力，且可持续性因素将进一步强化其在投资人战略中的地位。