20241104-丝路海洋_北京_科技-龙湖外评下调缘由_10月地产复苏几何__5页

龙湖外评下调及销售分析

2024年11月4日评级调整
惠誉将龙湖集团控股（以下简称“龙湖”）的长期外币发行人违约评级、高级无抵押评级及未偿付高级票据评级由“BB+”下调至“BB”，评级展望维持负面。今年以来，惠誉已两次下调龙湖评级，此次下调反映其流动性缓冲减少，销售和现金流收入弱于预期，且短期销售稳定存在不确定性。

销售表现与区域分布

• 月度与年度数据：9月签约销售金额同比下滑43.72%，销售面积同比下滑50.31%；1-9月累计销售金额同比下滑46.74%，销售面积同比下滑36.63%。
• 单价提升但面积降幅扩大：9月销售均价同比上涨13.24%，但销售面积降幅持续恶化，表明高均价依赖长三角区域销售拉动。
• 区域差异：长三角仍占销售金额近50%，但其他区域（尤其西部）下滑剧烈，9月西部销售金额同比降幅达66%。

土地储备与融资压力

• 储备结构：截至2024年6月，龙湖权益建筑面积29590万平方米，环渤海占比最大（41%），但对应区域销售疲软，新增土储集中于长三角。
• 债务风险：龙湖海外债余额1597亿美元，2027年首期到期；境内债2022亿元，2025年面临73亿元回售压力，短期再融资压力较大。

行业与政策背景

• 政策影响：10月TOP100房企销售额同比降幅收窄，但龙湖、万科等头部企业仍表现疲软，说明政策效果尚未完全传导至企业层面。
• 市场分化：龙头房企中，龙湖销售降幅最大（-44%），反映其高周转模式面临严峻挑战。

总结
龙湖评级下调主要因销售不及预期、流动性承压及区域市场分化。尽管政策支持和“银十”环比改善提供一定缓冲，但销售面积持续下滑、土储区域错配及高债务杠杆，表明其基本面尚未稳固。未来需关注政策持续性及销售复苏可持续性。