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万科（000002.SZ、2202.HK）2021年三季报点评总结

核心内容

万科于2021年发布三季报，显示其住宅开发业务面临盈利压力，但多元化经营板块稳步推进，财务状况保持审慎。

主要观点

1. 盈利情况

   • 2021年第三季度，公司实现营业收入1043.7亿元，同比增长9.7%；实现归母净利润56.4亿元，同比减少23.3%。
   • 1-9月累计营业收入2714.9亿元，同比增长12.4%；归母净利润166.9亿元，同比减少16.0%。
   • 地产开发毛利率同比下降5.4个百分点至17.5%。

2. 销售表现

   • 2021年第三季度销售面积754.7万方，销售额1246.8亿元，同比分别下降36.5%和27.6%。
   • 1-9月累计销售面积2946.4万方，销售额4791.3亿元，同比分别下降9.8%和2.8%。

3. 多元化经营进展

   • 长租公寓：截至9月底，公司租赁房源超19.5万间，累计开业约14.9万间，出租率为95%。
   • 物流仓储：截至9月底，已运营项目建面818万方，其中高标库及冷库面积占比分别为94%和6%。
   • 商业开发与运营：累计开业商业项目建面约1020.6万方，2021年第三季度新开业商业项目建面32.6万方。
   • 战略投资：万科物流发展有限公司引入多家战略投资者，实现增资扩股。

4. 财务状况

   • 截至9月底，公司净负债率31.9%；现金短债比约1.9X；有息负债占总资产比例为13.6%，其中70.6%为长期负债。
   • 合并报表范围内已售未竣工项目建面5211.1万方，合同金额约7732.9亿元，较年初分别增长5.9%和10.8%。

关键信息

• 盈利预测：公司2021-2023年预测归母净利润分别为356.19亿元、367.58亿元和381.93亿元，较前值分别下调11.2%、20.6%和28.6%。
• 估值：当前A股股价对应2021-2023年预测PE分别为5.9、5.8和5.5倍；H股股价对应PE分别为4.9、4.7和4.6倍，估值具备较强吸引力。
• 评级：维持“买入”评级。
• 风险提示：多元化业务可能因竞争激烈而不及预期，政策调控可能影响行业盈利。

业务发展与市场表现

• 项目开发：2021年1-9月新增132个开发项目，对应总建面约2241.0万方（权益比71.5%）。
• 竣工情况：1-9月竣工面积1992.6万方，同比增长10.4%，占全年计划竣工面积的55.5%（2020年同期为54.4%）。

指标概览

估值方法的局限性说明

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