2016-03-30-上交所-江苏凤凰置业投资股份有限公司2015年年度报告_145页_2mb

江苏凤凰置业投资股份有限公司2015年年度报告总结

核心内容概述

江苏凤凰置业投资股份有限公司（简称“凤凰股份”，股票代码：600716）在2015年面临房地产行业整体下行趋势，公司业绩出现显著下滑，未进行利润分配和资本公积金转增股本。公司主要业务为房地产开发与经营，属于“K70房地产业”。公司是国有控股企业，控股股东为江苏凤凰出版传媒集团有限公司，实际控制人为江苏省人民政府。

主要观点

财务表现

• 营业收入：2015年实现10.64亿元，同比下降41.81%。
• 净利润：归属于上市公司股东的净利润为-7,478.3万元，同比下降149.41%。
• 经营现金流：经营活动产生的现金流量净额为4.11亿元，同比增长26.23%。
• 资产负债率：2015年末资产负债率为73.02%，略高于上年。
• 非经常性损益：非经常性损益项目合计为-281,677.45元，主要为其他营业外收支。

亏损原因

1. 营业收入下滑：主要由于在售商品房中办公用房占比高，去库存困难。
2. 财务费用增加：由于已完工商品房库存较大，利息支出计入财务费用，导致净利润下滑。

业务与市场情况

• 主营业务：房地产开发与销售，涵盖住宅、商业、办公等。
• 项目品牌：凤凰“和”系列的住宅和办公产品已形成市场品牌，尤其在江苏省内有较高知名度。
• 区域分布：公司业务主要集中在江苏省内及合肥、南通、苏州、镇江、盐城、泰兴、宜兴等地。
• 行业趋势：2015年房地产行业处于去库存周期，整体下行，二三线城市压力较大。

关键信息

股东与治理

• 公司全体董事出席董事会会议。
• 立信会计师事务所出具标准无保留意见的审计报告。
• 公司无被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况。
• 无违反规定决策程序对外提供担保的情况。

资产负债结构

• 资产构成：主要为货币资金（9.09%）、存货（79.56%）和可供出售金融资产（6.18%）。
• 负债构成：主要为其他应付款（29.72%）、长期借款（10.31%）等。
• 财务状况：资产负债结构良好，但财务费用较高。

投资与业务拓展

• 股权投资：公司参股南京证券，持股比例为8.09%，为第三大股东。
• 子公司与孙公司：公司旗下多个全资和控股子公司及孙公司，如江苏凤凰置业有限公司、盐城凤凰地产有限公司等，总资产和营收情况良好，但部分项目出现亏损。
• 未来战略：公司计划进行战略转型，重点发展养老和健康产业，打造精品养老社区，推动医疗保健、养老养生、旅游度假等多领域协同发展。

风险提示

• 市场风险：房地产市场分化严重，一二线城市去化压力大，三四线城市库存高。
• 产品结构风险：公司办公用房库存占比高，去化速度慢。
• 跨区经营风险：合肥项目进入建设阶段，公司需加强人力资源与管理。
• 财务风险：融资渠道有限，需拓展多元化融资方式。
• 新产业风险：进入养老和健康产业，面临资金投入大、回报周期长、商业模式不成熟等挑战。

财务数据对比

重要事项

利润分配

• 2015年公司亏损，累计未分配利润为负，因此不进行利润分配，资本公积金不转增股本。

承诺履行

• 公司在重大资产重组中作出的承诺已履行，包括解决同业竞争、关联交易等。

未来展望

行业趋势

• 2016年房地产行业将进入增速换挡期、结构调整阵痛期和前期刺激政策消化期，行业竞争加剧。

发展战略

• 公司将推进战略转型，重点发展养老和健康产业。
• 推行“和”核心品牌战略，提升品牌价值和核心竞争力。
• 加强项目开发与管理，提高资金使用效率，确保资金链安全。

经营计划

• 2016年将继续实施出清存量房产计划，加快养老产业推进。
• 加强费用控制，提升内部管理效率。

风险应对

• 针对市场分化，公司将优化产品结构，加强营销策略。
• 针对跨区经营，将提升人力资源与管理制度。
• 针对财务风险，将拓展融资渠道，降低融资成本。
• 针对新产业风险，将加强市场调研与项目规划，提升盈利能力。