2022-06-14-克而瑞-南京_武汉来访回升_宁波_常州_东莞去化降至20_以下_9页_1mb

政策效果追踪总结

背景概述

2022年5月，中央到地方密集出台楼市利好政策，核心一二线房贷利率下调，97省市跟进放松。重点50城开盘平均去化率微增至32%，环比上涨3个百分点，但政策效果不及预期，市场观望情绪浓厚，多数城市去化率未能显著提升。整体楼市边际复苏迹象有限。

主要数据变化

• 重点50城5月开盘去化率32%，环比上涨3个百分点；但结构影响显著，如福州、郑州因个别热盘拉动，去化率达63%-65%，而多数城市如无锡、佛山去化率低于20%。
• 去化率降幅大的城市包括宁波（下降11个百分点至17%）、常州（下降5个百分点至19%）、东莞（下降15个百分点至17%），显示市场热度持续下降，投资需求退潮。

具体城市表现分析

• 南京、武汉、苏州：限购松绑等政策带动短期来访回升，但去化率维持低位。南京5月去化率15%，武汉17%，苏州29%，反映出客户观望情绪未消，转化率低。
• 宁波、常州、东莞、惠州等东南沿海城市：去化率降至20%以下，宁波由3月高点腰斩至17%，市场信心不足，本地刚需观望，改善盘去化差。
• 青岛、济南：购买力疲软，限购松绑效果有限，青岛去化率20%，济南19%，虽客户来访上升，但成交转化弱。
• 杭州、西安、成都：二手房市场因政策利好（如限购放宽、限售松动）快速升温，杭州二手成交量环比增12%，西安挂牌量升，政策刺激明显。

展望

后期纾困政策力度需进一步加强，尤其针对基本面较好的城市。南京、武汉、苏州等限购松绑后，或推出更多实质性救市措施，市场有望边际复苏。东南沿海三四线城市由于投资需求退潮，热度可能持续下降；弱二线城市如济南、青岛需财政托市，提供购房补贴等，以支撑刚需入市。总体楼市分化加剧，核心城市需求可能外部传导，但全面回暖需时。

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