20171012-安信证券-中国的城市化与房地产市场_40页_1mb

中国城市化与房地产市场总结

核心内容

本文分析了中国城市化进程与房地产市场之间的关系，探讨了土地供应制度对房价的影响，并研究了房地产库存的变化趋势。文章指出，中国房地产市场在2010-2012年间经历了显著的转折，城市化从“城镇化”向“都市化”转变，人口开始集中流入部分大城市和特大城市，而中小城市人口流入相对缓慢。这种人口流动的变化导致了房价的显著分化。

主要观点

1. 城市化进程的转折

• 2000年至2016年，中国常住人口城镇化率从36%提升至57%，年均增加2091万人。
• 2010年前后，城市人口流动开始表现出选择性，青壮年人口集中流入部分城市，形成都市化趋势。
• 小学生在校生人数增速成为衡量城市化和房地产需求的重要代理指标，其与房价涨幅高度相关，拟合优度达50%至58%。

2. 土地供应制度的影响

• 中国实行政府垄断的城市土地供应制度，与国际私有土地制度形成鲜明对比。
• 在私有制度下，土地供应具有竞争性，可以抑制地价和房价；而在国有制度下，土地供应相对垄断，导致房价上涨压力更大。
• 特大城市由于产业不易转移，政府对土地供应的控制更严格，而中小城市因经济活动可转移性更强，土地供应更具内生性，容易受到房价上涨的刺激。

3. 房地产库存与房价的关系

• 2009-2011年，政府宽松的货币政策和刺激政策导致全国房价快速上涨，房地产企业大量增加供应，形成泡沫。
• 2012年后，房价上涨速度低于通货膨胀和收入增长，库存开始快速回落。
• 人口流入差异导致不同城市去化速度不同，房价出现排浪式上涨。
• 房地产库存去化速度的提升是2014年以来房价调整的重要因素，也是房地产市场出清的关键。

关键信息

• 人口流动与房价分化：一线城市房价持续上涨，三四线城市房价相对稳定甚至下跌，直到2017年上半年才开始回升。
• 土地供应与房价：居住用地供应比例低于国际水平，特大城市供地更少，房价更高。
• 小学生在校生人数：作为衡量城市化和房地产需求的代理指标，与房价涨幅高度相关。
• 房地产泡沫特征：2009-2011年，房价快速上涨和库存堆积是泡沫化的重要表现。
• 去库存与房价调整：2014年后，房地产库存开始高位回落，房价的上涨更多反映供需失衡，而非泡沫。

数据支持

• 图1和图2显示了2013年以前房价涨幅相近，之后分化明显。
• 图3和图4显示小学生在校生人数增速与房价涨幅高度相关。
• 图5显示二线城市房价涨幅与小学生人数增速有显著差异。
• 图11和图12通过城市灯光亮度比较了海港型和内陆型城市的差异。
• 图18和图19展示了居住用地增速与人均第三产业GDP、人口规模之间的关系。
• 图20-22展示了房地产库存的变化趋势，显示库存从2010-2014年快速堆积，之后持续下降。
• 图23显示了限购城市数量的增长，反映了库存去化完成情况。

结论

• 中国城市化从“城镇化”转向“都市化”，人口流动选择性增强，导致房价分化。
• 政府垄断土地供应制度对房价产生显著影响，尤其是特大城市。
• 房地产库存从2009-2011年快速堆积，之后逐步去化，至2014年后库存水平持续下降。
• 房价的上涨主要由人口流入和土地供应制度共同驱动，而非单纯的泡沫化。
• 持续的城市化是房地产市场去库存的重要支撑，有助于经济平稳调整。

风险提示

• 棚改货币化政策变化可能影响房地产市场需求。
• 土地供应制度的转变可能对房价产生新的影响。